Le projet de Loi 16 a été officiellement adopté le 5 décembre 2019 et la majorité des articles concernant la copropriété divise (mais pas tous !) sont entrés en vigueur le 10 janvier 2020.
Dans cet article, nous nous intéressons aux éléments les plus importants de cette loi touchant les copropriétés divises.
Nous vous invitons à consulter notre page sur la Loi 16 pour trouver des réponses à toutes vos questions.
Voici donc un résumé des principales nouveautés pour les copropriétés divises, dont plusieurs étaient attendues depuis des années par les différents acteurs de l’industrie.
L'étude du fonds de prévoyance obligatoire selon la loi 16
Afin de mettre fin à la problématique des copropriétés mal entretenues, des contributions spéciales répétées, des budgets irréalistes de promoteurs immobiliers et du manque d’équité entre les générations d’acheteurs de condos, le législateur a décidé d’obliger les syndicats à faire réaliser par un professionnel une étude de fonds de prévoyance périodiquement. La fréquence de mise à jour sera déterminée par un règlement et pourra varier selon les caractéristiques de l'immeuble. L’étude du fonds de prévoyance permet, entre autres choses, d’établir les contributions annuelles au fonds de prévoyance en fonction des remplacements et réparations majeures documentées au carnet d'entretien.
Qui peut réaliser l'étude de fonds de prévoyance ? Le gouvernement va prochainement adopter un règlement (en date de mars 2024, le règlement n'est toujours pas adopté) qui déterminera les ordres professionnels dont les membres seront autorisés à faire réaliser une étude. On s’attend à ce que ce soit les ingénieurs, architectes et les technologues professionnels, au minimum.
Quand faut-il faire réaliser cette étude ? À partir de la date d'adoption du règlement, les copropriétés du Québec auront 3 ans pour se munir d’une étude. Le règlement n'étant pas encore adopté, ce compte à rebours de 3 ans n'est pas encore commencé et la date limite d'obtention est inconnue pour le moment. Aux dernières nouvelles, on s'attend à une adoption en 2024, ce qui placerait la date limite quelque part en 2027.
Le règlement va aussi introduire un mécanisme de reconnaissance pour les études réalisées dans les 2 années précédant l'adoption du règlement. On s'attend à ce que les critères soient simples à atteindre : le Législateur n'a pas intérêt à pénaliser ceux qui auront pris de l'avance sur cette obligation. Si c'était le cas, il n'aurait tout simplement pas introduit cette possibilité.
Quelles sont les autres obligations?
S’assurer qu’une mise à jour soit faite périodiquement ;
Se baser sur les recommandations de l’étude pour fixer les contributions au fonds de prévoyance ;
Tenir l’étude à disposition des copropriétaires (dans le registre de copropriété) ;
Si l’étude révèle que le fonds de prévoyance est insuffisant, le syndicat disposera de 10 ans pour combler l’écart. En réalité, le professionnel pourra vous proposer des scénarios où le rattrapage est étalé sur 10 ans.
Nous vous invitons à consulter notre page sur la Loi 16 pour trouver des réponses à toutes vos questions concernant l'étude de fonds de prévoyance.
Le carnet d’entretien obligatoire selon la loi 16
Au même titre que l’étude de fonds de prévoyance, le législateur demande aux syndicats de mettre en place un carnet d’entretien et de le tenir à jour.
Qui peut élaborer le carnet? Contrairement à l’étude de fonds de prévoyance, le projet de loi 16 ne mentionne pas explicitement que seuls certains ordres professionnels pourront élaborer des carnets d’entretien. Le tout sera clarifié prochainement par le règlement du gouvernement, mais il est assez probablement que le carnet d'entretien devra être préparé par un professionnel du bâtiment (ingénieur, technologue, architecte, etc).
Les syndicats ont tout intérêt à obtenir les recommandations d'entretien par le même professionnel qui fera l'étude de fonds de prévoyance. Un expert en bâtiment devrait pouvoir vous fournir ces recommandations sans problème.
Dans les faits, un carnet d'entretien comprend deux volets :
1) Le volet "planification" (quoi faire et quand le faire). Ce volet doit documenter les interventions recommandées pour chaque élément de la copropriété. Notamment, il doit y avoir une planification des réparations majeures et remplacements des parties communes, mais il devrait aussi y avoir les entretiens courants recommandés, avec la fréquence et idéalement le moment de l'année idéal pour les réaliser. Ce volet devrait être réalisé par un professionnel du bâtiment.
2) Le volet "archivage" (qui l'a fait et quand ça l'a été fait). Cette partie sera toujours entre les mains du syndicat ou de son gestionnaire, puisque c'est la partie "vivante" du document. C'est la partie du carnet où on vient inscrire les interventions réalisées, au fur et à mesure qu'on les réalise.
Beaucoup de syndicats de copropriété nous contactent et nous demandent si notre service d'étude de fonds de prévoyance comprend également le carnet d'entretien. La réponse est oui : nous livrons nos études avec un carnet d'entretien excel qui décrit les interventions majeures à long terme, ainsi que les entretiens et maintenances régulières recommandés, avec la fréquence et les moments de l'année suggérés. Toutefois, il faut comprendre que ce n'est pas tout d'avoir un document qui décrit les entretiens à faire : le carnet d'entretien est un document vivant dans lequel le syndicat devra consigner les opérations qui sont réalisées au fil du temps.
Nous croyons que le mot "entretien" du document "carnet d'entretien" doit être interprété au sens large : ce qui doit être documenté dans le carnet d'entretien serait, selon nous, l'ensemble des interventions contribuant à la conservation de l'immeuble, donc autant les travaux majeurs (ex : remplacement des fenêtres) que les tâches d'entretien récurrentes (ex : nettoyage d'un drain de stationnement). Le règlement viendra fort probablement préciser ce qui est attendu du carnet d'entretien, mais il serait assez surprenant que des travaux majeurs, qui sont les plus coûteux et importants, n'aient pas besoin d'être archivés dans le carnet d'entretien, alors que des tâches simples et peu coûteuses devraient y être archivées assidument.
Quand faut-il faire réaliser le carnet? Dès que le règlement sera adopté, les syndicats auront 3 ans pour mettre en place un carnet d'entretien.
Quelles sont les autres obligations?
Faire réviser périodiquement le carnet. À quelle fréquence et par qui? Ce sera déterminé par le règlement à venir ;
Le syndicat doit tenir à jour le carnet ;
Tenir le carnet à disposition des copropriétaires (registre de copropriété).
Nous vous invitons à consulter notre page sur la Loi 16 pour trouver des réponses à toutes vos questions concernant le carnet d'entretien.
Les parties communes à usage restreint selon la loi 16
L'ancienne version de l'article 1064 du Code civil du Québec donnait lieu à toute une variété d'interprétations de la part des syndicats. Certains remettaient les travaux majeurs de parties communes à usage restreint entre les mains des copropriétaires ayant le droit d'usage, d'autres seulement l'entretien et les réparations mineures.
La Loi 16 a précisé que les copropriétaires ayant l'usage de parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges d'entretien et réparations courantes. Pour les remplacements et réparations majeures, tous les copropriétaires doivent contribuer (via le fonds de prévoyance). Cependant, l'article permet d'avoir une répartition différente des contributions au fonds de prévoyance pour ces éléments, par exemple pour que seulement ceux qui ont un droit d'usage contribuent, à condition que cette répartition soit prévue dans la déclaration de copropriété.
Autrement dit, même pour les parties communes à usage restreint, c'est le syndicat qui est responsable des remplacements et des réparations majeures, ces travaux sont financés avec le fonds de prévoyance (ou contribution spéciale si nécessaire), mais les contributions peuvent être modulées par des clauses se trouvant dans la déclaration de copropriété.
Nouvelles obligations pour les promoteurs selon la loi 16
Bonne nouvelle pour les nouvelles copropriétés : les promoteurs auront l’obligation de livrer au syndicat une étude de fonds de prévoyance, un carnet d’entretien, la description des parties privatives et les plans tels que construits, et ce, 30 jours suivant la formation du nouveau conseil d’administration lors d’une assemblée extraordinaire (souvent appelée “assemblée de transition”, soit l’assemblée où le promoteur remet l’administration au conseil d’administration nouvellement élu).
Les promoteurs deviennent également responsables de tout préjudice causé par son défaut de remettre ces documents. Évidemment, les promoteurs n'ont pas à livrer une étude et un carnet d'entretien tant que le règlement ne sera pas adopté.
Cette nouvelle obligation permettra notamment aux nouveaux syndicats de ne payer que pour les mises à jour de l'étude de fonds de prévoyance, ce qui devrait être moins coûteux que de payer pour une toute nouvelle étude.
Autre nouveauté intéressante : si le budget prévisionnel du promoteur est insuffisant pendant le premier exercice financier complet suivant la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat (événement souvent appelé “assemblée de transition”), le promoteur doit rembourser la différence au syndicat. Le syndicat pourrait donc avoir des recours si, par exemple, les coûts de déneigement au budget prévisionnel étaient déraisonnablement bas, ou si encore le budget prévisionnel ne prévoyait pas des contributions suffisantes au fonds de prévoyance.
Nous vous invitons à consulter notre page sur la Loi 16 pour trouver des réponses à toutes vos questions concernant les nouvelles obligations des promoteurs.
La clause pénale encadrée par le projet de loi 16
La clause pénale est la clause qui permet de pénaliser, sous forme de perte temporaire de certains droits ou encore d’amendes, des copropriétaires qui ne respectent pas la déclaration de copropriété (ex : faire des travaux sans autorisation, fumer à un endroit qui n’est pas permis, ne pas payer ses frais de condo, etc).
Historiquement, la clause pénale était typiquement introduite dans le règlement de l’immeuble par le syndicat de copropriété. Le règlement de l'immeuble est la partie de la déclaration de copropriété qui peut être amendée / modifiée avec un vote de l’assemblée à majorité simple (le critère de vote le plus facile à obtenir parmi toutes les décisions devant être soumises à l'assemblée).
Avec la Loi 16, la modification d’une clause pénale existante ou l’ajout d’une clause pénale requiert une modification à l’acte constitutif, ce qui nécessite un vote à majorité renforcée. Les changements à l’acte constitutif doivent également être notariés et publiés au registre foncier.
Majorité renforcée pour faciliter les décisions dans les condos
Anciennement, en copropriété divise, les absents avaient raison : les votes à double majorité en assemblée nécessitaient la majorité des copropriétaires représentant 75% des voix de l’ensemble des copropriétaires. Ainsi, il arrivait régulièrement que certaines décisions importantes (celles prévues à l'article 1097 du Code civil) ne pouvaient pas être prises en raison de l’absence d’un trop grand nombre de copropriétaires aux assemblées.
Désormais, les absents ont tort puisque le critère de vote a été modifié. En effet, ces mêmes décisions (celle de l'article 1097 du Code civil) nécessitent 75% des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée. Les absents n'ont donc plus d'impact sur ces décisions importantes, tant que le quorum pour tenir l'assemblée est atteint.
La loi 16 mise sur la transparence des décisions prises
Le conseil d’administration a désormais l’obligation de notifier les copropriétaires du procès-verbal de toute réunion tenue ou toute résolution adoptée dans les 30 jours suivant la réunion ou l’adoption de la résolution. Le procès-verbal des assemblées doit aussi être notifié aux copropriétaires dans les 30 jours suivant la tenue des assemblées.
Autres changements notables du projet de loi 16
La Loi 16 apporte beaucoup d’autres nouveautés dans le domaine de la copropriété divise. En voici une liste non-exhaustive :
Le copropriétaire devra remettre au promettant acheteur de sa fraction une attestation du syndicat sur l'état de la copropriété. Cette disposition n'est pas en vigueur : elle le sera lors que l'adoption du règlement qui viendra définir le contenu de cette attestation ;
Un administrateur qui ne paie pas ses charges communes pendant plus de 3 mois est destitué automatiquement ;
Le conseil d’administration peut utiliser le fonds de prévoyance pour faire des réparations majeures et travaux de remplacements de parties communes sans consulter l’assemblée. Cette disposition vient uniformiser les pratiques des différents syndicats, puisque certains CA utilisaient le fonds sans demander l'autorisation, alors que d'autres soumettaient ces questions à un vote de l'assemblée ;
Plusieurs nouveaux mécanismes de contestation de décisions du conseil d’administration sont entrés en vigueur.
Conclusion
Nous espérons que cet article vous aidera à mieux connaître les principaux changements apportés par la Loi 16.
Pour en savoir davantage sur l'ensemble des changements, nous vous invitons à ressources suivantes :
