• Julien Gobeil Simard

La loi 16 démystifiée

Le projet de loi 16 a été officiellement adopté le 5 décembre 2019 et la majorité des articles concernant la copropriété divise (mais pas tous !) sont entrés en vigueur le 10 janvier 2020.


Dans cet article, nous nous intéressons aux éléments les plus importants de cette loi touchant les copropriétés divises.


Voici donc un résumé des principales nouveautés pour les copropriétés divises, dont plusieurs étaient attendues depuis des années par les différents acteurs de l’industrie.


Les études de fonds de prévoyance obligatoires

Afin de mettre fin à la problématique des copropriétés mal entretenues, des contributions spéciales répétées, des budgets irréalistes de promoteurs immobiliers et du manque d’équité entre les générations d’acheteurs de condos, le législateur a décidé d’obliger les syndicats à faire réaliser par un professionnel une étude de fonds de prévoyance tous les 5 ans. L’étude de fonds de prévoyance permet, entre autres choses, d’établir les contributions annuelles au fonds de prévoyance en fonction des remplacements et réparations majeures à anticiper pour les parties parties communes de la copropriété.


Qui peut réaliser cette étude? Le gouvernement va prochainement adopter un règlement qui déterminera les ordres professionnels dont les membres seront autorisés à faire réaliser une étude. On s’attend à ce que ce soit les ingénieurs, architectes et les technologues professionnels, puisqu'il n'y a pas d'autres ordres dont les membres ont de compétences en bâtiment au Québec.


Quand faut-il faire réaliser cette étude? Dès que le règlement sera adopté, les syndicats auront 3 ans pour se munir d’une étude. Le règlement n'étant pas encore adopté, ce compte à rebours de 3 ans n'est pas encore commencé et la date limite d'obtention est inconnue pour le moment. Aux dernières nouvelles, on s'attend à une adoption dans la première moitié de 2022, ce qui mènerait la date limite dans la première de 2025.


Le règlement va aussi introduire un mécanisme de reconnaissance pour les études réalisées dans les 2 années précédant l'adoption du règlement. On s'attend à ce que les critères soient simples à atteindre : le Législateur n'a pas intérêt à pénaliser ceux qui auront pris de l'avance sur cette obligation. Si c'était le cas, il n'aurait tout simplement pas introduit cette possibilité.


Hoodi offre un service en ligne pour les petites copropriétés afin de leur permettre d'obtenir une étude à très peu de frais comparativement aux firmes traditionnelles. Apprenez-en plus à ce sujet à visitant le site : https://www.hoodi.ai/mon-etude-de-fonds


Notre compagnie soeur, Depatie Beauchemin Consultants, réalise des études de fonds de prévoyance pour tout type de copropriété. Apprenez-en plus à ce sujet à visitant le site : https://www.depatiebeauchemin.com/plan-gestion-actif


Quelles sont les autres obligations?

  • S’assurer qu’une mise à jour soit faite tous les 5 ans ;

  • Se baser sur les recommandations de l’étude pour fixer les cotisations au fonds de prévoyance ;

  • Tenir l’étude à disposition des copropriétaires (dans le registre de copropriété) ;

  • Si l’étude révèle que le fonds de prévoyance est insuffisant, le syndicat disposera de 10 ans pour combler l’écart. En réalité, le professionnel pourra vous proposer des scénarios où le rattrapage est étalé sur 10 ans.


Le carnet d’entretien obligatoire

Au même titre que l’étude de fonds de prévoyance, le législateur demande aux syndicats de mettre en place un carnet d’entretien et de le tenir à jour.


Qui peut élaborer le carnet? Contrairement à l’étude de fonds de prévoyance, la loi 16 ne mentionne pas explicitement que seuls certains ordres professionnels pourront élaborer des carnets d’entretien. Le tout sera clarifié prochainement par le règlement du gouvernement, mais il n'est pas impossible que le carnet puisse être élaboré par un administrateur, un copropriétaire ou un gestionnaire immobilier.


Ceci étant dit, les syndicats ont tout intérêt à obtenir les recommandations d'entretien par le même professionnel qui fera l'étude de fonds de prévoyance. Un expert en bâtiment devrait pouvoir vous fournir ces recommandations sans problème.


Dans les faits, un carnet d'entretien comprend deux volets :


1) Le volet "planification" (quoi faire et quand le faire). Cette partie doit documenter toutes les interventions recommandées pour chaque élément de la copropriété. Lorsque le professionnel réalise l'étude de fonds, il doit minimalement identifier les interventions majeures (réparations majeures, remplacements), puisque ce sont celles qui doivent être prises en compte dans les recommandations financières de l'étude. Ajouter les tâches d'entretien recommandées ajoute une quantité de travail minimale au professionnel, et donc ne devrait pas vous coûter très cher à obtenir.


2) Le volet "archivage" (qui l'a fait et quand ça l'a été fait). Cette partie sera toujours entre les mains du syndicat ou de son gestionnaire, puisque c'est la partie "vivante" du document. C'est la partie du carnet où on vient inscrire les interventions réalisées, au fur et à mesure qu'on les réalise.


Beaucoup de syndicats de copropriété nous contactent et nous demandent si notre étude comprend le "carnet d'entretien". Compte tenu de l'explication précédente, nous croyons que cette terminologie n'est pas la bonne et que les firmes de professionnels devraient éviter de l'utiliser, puisque ce qu'elles livrent sous le nom de "carnet d'entretien" est en réalisé un plan d'entretien qui décrit les tâches d'entretien récurrentes qu'elles recommandent, ce qui ne constitue que le volet "planification" du carnet d'entretien, et non un carnet d'entretien complet.


De plus, nous croyons que le mot "entretien" du document "carnet d'entretien" doit être interprété au sens large : ce qui doit être documenté dans le carnet d'entretien est, selon nous, l'ensemble des interventions contribuant au maintien d'actif, donc autant les travaux majeurs (ex : remplacement des fenêtres) que les tâches d'entretien récurrentes (ex : nettoyage d'un drain de stationnement). Le règlement viendra fort probablement préciser ce qui est attendu du carnet d'entretien, mais il serait assez surprenant que des travaux majeurs, donc couteux, n'aient pas besoin d'être archivés dans le carnet d'entretien alors que des tâches simples et peu couteuses devraient y être archivées assidument.


Quand faut-il faire réaliser le carnet? Dès que le règlement sera adopté, les syndicats auront 3 ans pour mettre en place un carnet d'entretien.


Quelles sont les autres obligations?

  • Faire réviser périodiquement le carnet. À quelle fréquence et par qui? Ce sera déterminé par le règlement à venir ;

  • Le syndicat doit tenir à jour le carnet ;

  • Tenir le carnet à disposition des copropriétaires (registre de copropriété).


Les charges liées aux parties communes à usage restreint

L'ancienne version de l'article 1064 du Code civil du Québec donnait lieu à toute une variété d'interprétations de la part des syndicats. Certains remettaient les travaux majeurs de parties communes à usage restreint entre les mains des copropriétaires ayant le droit d'usage, d'autres seulement l'entretien et les réparations mineures.


La loi 16 a précisé que les copropriétaires ayant l'usage de parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges d'entretien et réparations courantes. Pour les remplacements et réparations majeures, tous les copropriétaires doivent contribuer. Cependant, l'article permet d'avoir une répartition différente (de celle des quotes-parts), à condition que cette répartition soit prévue dans la déclaration de copropriété.


Nouvelles obligations du promoteur

Bonne nouvelle pour les nouvelles copropriétés : les promoteurs auront l’obligation de livrer au syndicat une étude de fonds de prévoyance, un carnet d’entretien, la description des parties privatives et les plans tels que construits, et ce, 30 jours suivant la formation du nouveau conseil d’administration lors d’une assemblée extraordinaire (souvent appelée “assemblée de transition”, soit l’assemblée où le promoteur remet l’administration au conseil d’administration nouvellement élu). Les promoteurs deviennent également responsables de tout préjudice causé par son défaut de remettre ces documents. Évidemment, les promoteurs n'ont pas à livrer une étude et un carnet tant que le règlement ne sera pas adopté.


Cette nouvelle obligation permettra notamment aux nouveaux syndicats de ne payer que pour les mises à jour de l'étude de fonds de prévoyance, ce qui devrait être moins coûteux que de payer pour une toute nouvelle étude.


Autre nouveauté intéressante : si le budget prévisionnel du promoteur est insuffisant pendant le premier exercice financier complet suivant la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat (événement souvent appelé “assemblée de transition”), le promoteur doit rembourser la différence au syndicat. Le syndicat pourrait donc avoir des recours si, par exemple, les coûts de déneigement au budget prévisionnel étaient déraisonnablement bas, ou si encore le budget prévisionnel ne prévoyait pas des contributions suffisantes au fonds de prévoyance.


La clause pénale

La clause pénale est la clause qui permet de pénaliser, sous forme de perte temporaire de certains droits ou encore d’amendes, des copropriétaires qui ne respectent pas la déclaration de copropriété (ex : faire des travaux sans autorisation, fumer à un endroit qui n’est pas permis, ne pas payer ses frais de condo, etc).


Historiquement, la clause pénale était typiquement introduite dans le règlement de l’immeuble par le syndicat de copropriété. Le règlement de l'immeuble est la partie de la déclaration de copropriété qui peut être amendée / modifiée avec un vote de l’assemblée à majorité simple (le critère de vote le plus facile à obtenir parmi toutes les décisions devant être soumises à l'assemblée).


Avec la loi 16, la modification d’une clause pénale existante ou l’ajout d’une clause pénale requiert une modification à l’acte constitutif, ce qui nécessite un vote à majorité renforcée. Les changements à l’acte constitutif doivent également être notariés et publiés au registre foncier.


Majorité renforcée

Anciennement, en copropriété divise, les absents avaient raison : les votes à double majorité en assemblée nécessitaient la majorité des copropriétaires représentant 75% des voix de l’ensemble des copropriétaires. Ainsi, il arrivait régulièrement que certaines décisions importantes (celles prévues à l'article 1097 du Code civil) ne pouvaient pas être prises en raison de l’absence d’un trop grand nombre de copropriétaires aux assemblées.


Désormais, les absents ont tort puisque le critère de vote a été modifié. En effet, ces mêmes décisions (celle de l'article 1097 du Code civil) nécessitent 75% des voix présentes à l’assemblée. Les absents n'ont donc plus d'impact sur ces décisions importantes, tant que le quorum pour tenir l'assemblée est atteint.


Transparence sur les décisions prises

Le conseil d’administration a désormais l’obligation de notifier les copropriétaires du procès-verbal de toute réunion tenue ou toute résolution adoptée dans les 30 jours suivant la réunion ou l’adoption de la résolution. Le procès-verbal des assemblées doit aussi être notifié aux copropriétaires dans les 30 jours suivant la tenue des assemblées.


Autres changements notables

La loi 16 apporte beaucoup d’autres nouveautés dans le domaine de la copropriété divise. En voici une liste non-exhaustive :

  • Le copropriétaire devra remettre au promettant acheteur de sa fraction une attestation du syndicat sur l'état de la copropriété. Cette disposition n'est pas en vigueur : elle le sera lors que l'adoption du règlement qui viendra définir le contenu de cette attestation ;

  • Un administrateur qui ne paie pas ses charges communes pendant plus de 3 mois est destitué automatiquement ;

  • Le conseil d’administration peut utiliser le fonds de prévoyance pour faire des réparations majeures et travaux de remplacements de parties communes sans consulter l’assemblée. Cette disposition vient uniformiser les pratiques des différents syndicats, puisque certains CA utilisaient le fonds sans demander l'autorisation, alors que d'autres soumettaient ces questions à un vote de l'assemblée ;

  • Plusieurs nouveaux mécanismes de contestation de décisions du conseil d’administration sont entrés en vigueur.


Conclusion

Nous espérons que cet article vous aidera à mieux connaître les principaux changements apportés par la loi 16.


Pour en savoir davantage sur l'ensemble des changements, nous vous invitons à consulter les documents suivants :

 

Si vous avez besoin d’aide en ce qui concerne l’étude de fonds de prévoyance ou le carnet d’entretien, nous vous invitons à contacter notre équipe.


Si vous voulez discuter avec d’autres administrateurs, nous vous invitons à rejoindre le groupe d’administrateurs de copropriétés sur Facebook : Condo Admin.


Nous vous invitons également à visionner ou écouter notre balado "La clé du condo" :

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