[Cet article a été mis à jour suite à la publication du projet de règlement le 11 septembre 2024]
Le projet de loi 16, une importante réforme du droit de la copropriété divise au Québec, introduit notamment l’obligation de faire réaliser une étude de fonds de prévoyance par un professionnel.
Cette disposition n’est toutefois pas encore officiellement en vigueur, même si l'adoption du règlement découlant du projet de loi 16 pour les condos qui la rendra en vigueur est imminente.
En effet, un projet de règlement a été publié par le gouvernement le 11 septembre 2024. Suite à une période de commentaires de 45 jours, le projet de règlement sera finalisé puis adopté en version officielle. Réalistement, le règlement devrait entrer en vigueur d'ici la fin de l'année 2024.
Une fois que le règlement sera en vigueur, les copropriétés auront 3 ans pour faire préparer une étude de fonds de prévoyance.
Toutefois, les copropriétés ont plusieurs avantages à mandater un professionnel sans tarder, et en voici 5 :
1. Générer des intérêts considérables dans le fonds de prévoyance de votre copropriété 💸
En plus d’avoir les fonds pour faire des travaux de votre immeuble à condos sans avoir à demander des contributions spéciales à vos copropriétaires, un effet positif de mettre plus d’argent plus tôt dans le fonds de prévoyance est la capacité de générer des intérêts dans celui-ci!
En effet, le projet de loi 16 ayant ouvert la porte à faire certains placements (à capital garanti), il est possible de faire fructifier votre fonds de prévoyance.
Exemple : plus de 118 000 $ d'intérêts générés sur une période de 10 ans!
Prenons l’exemple, ci-dessous, d’une copropriété (plutôt grande) qui met 50 000$ par an dans son fonds de prévoyance, et qu'elle place le fonds à 3% d’intérêts.
Sur 10 ans, c’est plus de 118 000$ qui auront été générés en intérêts, soit plus de deux ans de contributions annuelles, ce qui n'est pas négligeable!
L’étude de fonds de prévoyance mènera dans une majorité de cas à des augmentations des frais de condos, puisque la plupart des copropriétés sous-financent leur fonds de prévoyance, mais avec de bons conseils de placement, les copropriétaires sont susceptibles de débourser moins d'argent de leur poche pour payer les travaux d'entretien de leur immeuble à condos grâce aux intérêts.
2. Éviter les risques de contributions spéciales à vos copropriétaires (et leur mécontentement!)
En copropriété, les contributions spéciales devraient autant que possible êtres évitées étant donné la lourdeur du processus qu’elles impliquent :
Convoquer une assemblée extraordinaire;
Avoir le quorum requis;
Expliquer et justifier le bien fondé de la contribution demandée;
Répondre aux questions des copropriétaires (et assurément à leur mécontentement aussi 😅);
Obtenir le paiement de la contribution spéciale de chaque copropriétaire.
La grogne face aux contributions spéciales demandées peut vite faire dégénérer les relations entre copropriétaires ⚠️
Plusieurs des étapes liées aux contributions spéciales peuvent tourner au vinaigre : un copropriétaire part en guerre contre le conseil d’administration parce qu’il n’est pas d’accord avec la contribution...un copropriétaire n’a pas la somme demandée et ne paie pas, ce qui retarde les travaux...etc.
Les fonds de prévoyances beaucoup trop souvent insuffisants en copropriété
Les besoins réels de l’immeuble à long terme exigent des contributions largement supérieures aux contributions au fonds de prévoyance que l’on voit dans les budgets de la plupart des copropriétés 😨 (qui sont souvent fixées à 5%, 10% ou 20% du budget annuel de la copropriété).
Cette problématique fait en sorte que plusieurs copropriétés doivent demander des contributions spéciales à leurs copropriétaires pour des travaux qui étaient pourtant prévisibles. 😕
C’est l’une des principales raisons d’être de la nouvelle obligation (non en vigueur), issue du projet de loi 16, d’obtenir une étude de fonds de prévoyance réalisée par des professionnels et de se baser sur les recommandations de l’étude pour fixer les contributions annuelles au fonds de prévoyance.
Une étude de fonds de prévoyance permet d'éviter les mauvaises surprises financières imprévues
Si vous avez des travaux d'entretien majeurs prévus à court ou moyen terme, l’étude de fonds de prévoyance vous permettra d’avoir un plan de match clair pour affronter ces défis et ainsi simplifier vos communications avec vos copropriétaires, que ce soit :
en augmentant dès maintenant les contributions à votre fonds de prévoyance, car vous aurez l'heure juste sur le montant réellement nécessaire aux travaux et pourrez agir en amont;
en communiquant beaucoup plus tôt les contributions spéciales qui seront requises à l'ensemble de vos copropriétaires, ce qui sera assurément mieux reçu de leur part que s'ils l'apprenaient à la dernière minute.
3. Économiser sur les coûts de l'étude de fonds de prévoyance de votre copropriété
Il y a des différences appréciables de prix pour faire réaliser une étude de fonds de prévoyance selon les paramètres de la copropriété à l’étude. Les petites copropriétés étant, notamment, les plus désavantagées.
Attendre à la date limite, soit dans un peu plus de trois ans, alors que la demande sera très certainement à son plus fort à ce moment, et ce, partout au Québec, n’est rien pour aider à obtenir un meilleur tarif.
Certaines firmes ont déjà des listes d'attente de plusieurs mois
D’ailleurs, même si l’étude de fonds de prévoyance n'est pas encore obligatoire, plusieurs firmes ont déjà des listes d’attente de plusieurs mois, dans certains cas plus d'un an, ce qui n’est pas sans rappeler le chaos qui s’est produit avec l’évaluation de la valeur de reconstruction qui est devenue obligatoire en 2021 où l'offre n'était pas suffisante pour la demande.
Puisque faire réaliser une étude implique une dépense, les copropriétés qui s’attendent à avoir un gros rattrapage à faire auraient avantage à se prêter à l’exercice plus tôt.
On estime qu'il y aurait alors un double avantage :
pouvoir commencer à renflouer le fonds de prévoyance plus tôt;
avoir un meilleur tarif pour faire réaliser son étude de fonds de prévoyance.
4. Maximiser la valeur de revente des unités de votre copropriété
Un immeuble à condos en mauvais état pourrait amener des acheteurs potentiels à se rétracter
Maintenant que le projet de loi 16 a fait couler beaucoup d’encre, les acheteurs potentiels (et leurs agents immobiliers) sont de mieux en mieux éduqués et sensibilisés sur les réalités qui touchent le secteur de la copropriété divise au Québec.
En effet, les copropriétés qui sont incapables de démontrer une bonne santé financière et physique de leur copropriété perdront rapidement l’intérêt des acheteurs potentiels.
L'attestation du syndicat sur l'état de la copropriété, une nouveauté du projet de loi 16
Le projet de loi 16 a aussi introduit l’obligation de remettre au promettant-acheteur l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété. Le contenu de cette attestation sera déterminé par le même règlement qui encadrera les études de fonds de prévoyance et les carnets d’entretien des copropriétés. Cette attestation n’est donc pas encore obligatoire, mais c'est imminent. Le syndicat aura 15 jours pour remettre cette attestation au copropriété qui la demande afin de la remettre au promettant-acheteur.
Le projet de règlement publié le 11 septembre 2024, même s'il pourrait subir des modifications d'ici son adoption officielle, détaille le contenu de cette attestation. Deux point devraient retenir votre attention:
Le montant total du fonds de prévoyance ainsi que la recommandation de l’étude du fonds de prévoyance quant au montant minimum devant être disponible à ce fonds au début de l’année en cours;
et
des réparations majeures et des remplacements effectués sur les parties communes au cours des 5 dernières années, et ceux prévus pour les 10 prochaines années ou devant être effectués à brève échéance à la suite d’un imprévu;
Ce ne sont que deux éléments de l'attestation, mais vous pourrez imaginer l'importance qu'accorderons les acheteurs aux informations relatives au fonds de prévoyance et à la planification à moyen termes des réparations majeures et remplacements.
Par ailleurs, l'attestation sera obligatoire dès l'entrée en vigueur du règlement. Les copropriétés ne disposeront pas d'une période tampon comme pour l'obtention de l'étude du fonds de prévoyance. Les copropriétés qui laisseront s'écouler la période tampon de 3 ans ne seront pas en mesure d'indiquer la recommandation de l'étude dans l'attestation, ce qui pourra nuire aux acheteurs et à l'attractivité des unités.
Vendre un condo sera assurément de plus en plus difficile sans fonds de prévoyance cohérent avec une étude
Si vous souhaitez vous assurer d’avoir une copropriété attrayante aux yeux des futurs acheteurs, vous aurez avantage à obtenir une étude de fonds de prévoyance par des professionnels dès que possible et à mettre en branle les recommandations de cette étude le plus tôt possible.
5. Commencer le rattrapage du fonds de prévoyance plus tôt que tard
Avec une étude de fonds de prévoyance, le rattrapage de celui-ci peut débuter maintenant
Lorsque les études de fonds de prévoyance seront obligatoires, le projet de loi 16 prévoit qu’il sera possible pour les syndicats de copropriété d’effectuer un rattrapage de celui-ci étalé sur une période de 10 ans.
Plus tôt le rattrapage sera amorcé, moins abrupt il sera.
Imaginez que vous faites réaliser votre étude du fonds de prévoyance cette année et que celle-ci révèle que vous contribuez à ce fonds, annuellement, 2000$ par année, mais que cette contribution devrait s'élever à 8000$ par année pour soutenir les besoins de l'immeuble. Ça fait 15 ans que c'est comme ça. Le sous-financement s'élève donc à 90 000$. Il faudra renflouer cette somme sur 10 ans.
Imaginez que vous attendez encore 3 ans pour vous ajuster, puisque la loi vous donnera trois ans après l'entrée en vigueur du règlement pour obtenir une étude du fonds de prévoyance. Trois année de manque à gagner de 6000$ par année s'ajoutent. Le montant à renflouer serait donc de 118 000$.
(Notez ici que nous simplifions beaucoup les calculs pour faciliter la compréhension, notamment en ne tenant pas compte de l'inflation)
Pour beaucoup de copropriétés, les résultats de l'étude du fonds de prévoyance arriveront comme une surprise difficile à digérer. Malheureusement, plus on attend, plus cette digestion tendra vers l'indigestion!
Les études de fonds de prévoyance sont réalisées depuis bien avant l'adoption du projet de loi 16
Certaines copropriétés croient, à tord, qu’il est risqué de faire réaliser une étude de fonds de prévoyance avant que la réglementation découlant du projet de loi 16 soit officiellement adoptée au Québec.
Après tout, si ce règlement doit encadrer cet exercice, et qui est autorisé à le faire, comment un professionnel peut prétendre savoir ce que doit inclure une telle étude?
Depuis des années nous répétons sur toutes les tribunes que cette crainte n'est pas fondée : le gouvernement du Québec n'a pas inventé l’étude de fonds de prévoyance. Il s'en fait depuis 15 ans au Québec, et le Québec est la dernière province canadienne à adopter une telle mesure.
Maintenant que le projet de règlement a été publié le 11 septembre 2024, nous espérons que plusieurs copropriétés seront rassurées et seront plus à l'aise à aller de l'avant.
Le gouvernement reconnaîtra les études de fonds de prévoyance réalisées jusqu’à 2 ans avant l’adoption du règlement du projet de loi 16
Pour les syndicats de copropriété qui auront fait réaliser une étude du fonds de prévoyance dans les 2 ans précédant l'entrée en vigueur du règlement, cette dernière sera valide pour 5 ans, tant qu'elle a été réalisée par un professionnel (OIQ, OTPQ, OAQ, OEAQ). Il n'y a donc pas de désavantage à être pro-actif.
Quels ordres professionnels seront autorisés à réaliser des études de fonds de prévoyance?
Le projet de règlement publié le 11 septembre 2024 nous donne l'heure juste sur les professionnels qui seront autorisés à réaliser une étude du fonds de prévoyance. Cette liste ne diffère pas de ce que nous disons depuis plusieurs année déjà. La voici:
Les membres de l'ordre des technologues professionnels du Québec (OTPQ);
Les membres de l'ordre des ingénieurs du Québec (OIQ);
Les membres de l'ordre des architectes du Québec (OAQ);
Les membres de l'ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ);
Les membres de l'ordre des comptables professionnels agréés (CPA).
Lire aussi : Guide complet sur le fonds de prévoyance pour les condos
En résumé, les copropriétés (et le portefeuille des copropriétaires) gagnent à faire réaliser leur étude de fonds de prévoyance sans tarder
L’étude de fonds de prévoyance est d’abord et avant tout un outil de gestion. Un outil qui aide considérablement le syndicat de votre copropriété à accomplir sa mission première : la saine conservation de votre immeuble, soit de votre actif immobilier.
Sans l'ombre d'un doute, nous conseillons aux syndicats de copropriété de ne pas tarder pour mandater un professionnel de la réalisation de leur étude de fonds de prévoyance.
Agir en prévention est gagnant pour tout le monde! Rappelez-vous que votre immeuble à condos est avant tout votre actif immobilier, à vous comme à l'ensemble de vos copropriétaires.
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