Condos : 5 avantages de faire réaliser votre étude de fonds de prévoyance sans tarder
- Julien Gobeil Simard
- 9 juil. 2024
- 8 min de lecture
Dernière mise à jour : 8 août
[Cet article a été mis à jour suite à la publication du règlement de la loi 16 le 30 juillet 2025]
Le projet de loi 16, une importante réforme du droit de la copropriété divise au Québec, introduit notamment l’obligation de faire réaliser une étude de fonds de prévoyance par un professionnel.
Cette disposition entre en vigueur le 14 août 2025. Les copropriétés, à partir de cette date, ont jusqu'au 14 août 2028 pour obtenir une première étude du fonds de prévoyance. Ensuite, une nouvelle étude devra être obtenu tous les 5 ans.
Pour les copropriétés qui ont obtenu une étude entre le 14 août 2023 et le 14 août 2025 par un professionnel autorisée, une nouvelle doit être obtenue tous les 5 ans, selon la date d'obtention.
Toutefois, les copropriétés ont plusieurs avantages à mandater un professionnel sans tarder, et en voici 5.
1. Générer des intérêts considérables dans le fonds de prévoyance de votre copropriété 💸
En plus d’avoir les fonds pour faire des travaux de votre immeuble à condos sans avoir à demander des contributions spéciales à vos copropriétaires, un effet positif de mettre plus d’argent plus tôt dans le fonds de prévoyance est la capacité de générer des intérêts dans celui-ci!
En effet, le projet de loi 16 ayant ouvert la porte à faire certains placements (à capital garanti), il est possible de faire fructifier votre fonds de prévoyance.
Exemple : plus de 118 000 $ d'intérêts générés sur une période de 10 ans!
Prenons l’exemple, ci-dessous, d’une copropriété (plutôt grande) qui met 50 000$ par an dans son fonds de prévoyance, et qu'elle place le fonds à 3% d’intérêts.
Sur 10 ans, c’est plus de 118 000$ qui auront été générés en intérêts, soit plus de deux ans de contributions annuelles, ce qui n'est pas négligeable!
L’étude de fonds de prévoyance mènera dans une majorité de cas à des augmentations des frais de condos, puisque la plupart des copropriétés sous-financent leur fonds de prévoyance, mais avec de bons conseils de placement, les copropriétaires sont susceptibles de débourser moins d'argent de leur poche pour payer les travaux d'entretien de leur immeuble à condos grâce aux intérêts.
2. Éviter les risques de contributions spéciales à vos copropriétaires (et leur mécontentement!)
En copropriété, les contributions spéciales devraient autant que possible êtres évitées étant donné la lourdeur du processus qu’elles impliquent :
Convoquer une assemblée extraordinaire;
Avoir le quorum requis;
Expliquer et justifier le bien fondé de la contribution demandée;
Répondre aux questions des copropriétaires (et assurément à leur mécontentement aussi 😅);
Obtenir le paiement de la contribution spéciale de chaque copropriétaire.
La grogne face aux contributions spéciales demandées peut vite faire dégénérer les relations entre copropriétaires ⚠️
Plusieurs des étapes liées aux contributions spéciales peuvent tourner au vinaigre : un copropriétaire part en guerre contre le conseil d’administration parce qu’il n’est pas d’accord avec la contribution...un copropriétaire n’a pas la somme demandée et ne paie pas, ce qui retarde les travaux...etc.
Les fonds de prévoyances beaucoup trop souvent insuffisants en copropriété
Les besoins réels de l’immeuble à long terme exigent des contributions largement supérieures aux contributions au fonds de prévoyance que l’on voit dans les budgets de la plupart des copropriétés 😨 (qui sont souvent fixées à 5%, 10% ou 20% du budget annuel de la copropriété).
Cette problématique fait en sorte que plusieurs copropriétés doivent demander des contributions spéciales à leurs copropriétaires pour des travaux qui étaient pourtant prévisibles. 😕
C’est l’une des principales raisons d’être de la nouvelle obligation, issue du projet de loi 16, d’obtenir une étude de fonds de prévoyance réalisée par des professionnels et de se baser sur les recommandations de l’étude pour fixer les contributions annuelles au fonds de prévoyance.
Une étude de fonds de prévoyance permet d'éviter les mauvaises surprises financières imprévues
Si vous avez des travaux d'entretien majeurs prévus à court ou moyen terme, l’étude de fonds de prévoyance vous permettra d’avoir un plan de match clair pour affronter ces défis et ainsi simplifier vos communications avec vos copropriétaires, que ce soit :
en augmentant dès maintenant les contributions à votre fonds de prévoyance, car vous aurez l'heure juste sur le montant réellement nécessaire aux travaux et pourrez agir en amont ;
en communiquant beaucoup plus tôt les contributions spéciales qui seront requises à l'ensemble de vos copropriétaires, ce qui sera assurément mieux reçu de leur part que s'ils l'apprenaient à la dernière minute.
3. Économiser sur les coûts de l'étude de fonds de prévoyance de votre copropriété
Il y a des différences appréciables de prix pour faire réaliser une étude de fonds de prévoyance selon les paramètres de la copropriété à l’étude. Les petites copropriétés étant, notamment, les plus désavantagées.
Attendre à la date limite, soit le 14 août 2028, alors que la demande sera très certainement à son plus fort à ce moment, et ce, partout au Québec, n’est rien pour aider à obtenir un meilleur tarif.
Certaines firmes ont déjà des listes d'attente de plusieurs mois
Déjà, lorsque le règlement du gouvernement (loi 16) a été officialisé le 30 juillet 2025, plusieurs firmes avaient déjà des listes d’attente de plusieurs mois, dans certains cas plus d'un an, ce qui n’est pas sans rappeler le chaos qui s’est produit avec l’évaluation de la valeur de reconstruction qui est devenue obligatoire en 2021 où l'offre n'était pas suffisante pour la demande.
Puisque faire réaliser une étude implique une dépense, les copropriétés qui s’attendent à avoir un gros rattrapage à faire auraient avantage à se prêter à l’exercice plus tôt.
On estime qu'il y aurait alors un double avantage :
Pouvoir commencer à renflouer le fonds de prévoyance plus tôt ;
Avoir un meilleur tarif pour faire réaliser son étude de fonds de prévoyance.
4. Maximiser la valeur de revente des unités de votre copropriété
Un immeuble à condos en mauvais état pourrait amener des acheteurs potentiels à se rétracter
Maintenant que le projet de loi 16 a fait couler beaucoup d’encre, les acheteurs potentiels (et leurs agents immobiliers) sont de mieux en mieux éduqués et sensibilisés sur les réalités qui touchent le secteur de la copropriété divise au Québec.
En effet, les copropriétés qui sont incapables de démontrer une bonne santé financière et physique de leur copropriété perdront rapidement l’intérêt des acheteurs potentiels.
L'attestation du syndicat sur l'état de la copropriété, une nouveauté du projet de loi 16
Le projet de loi 16 a aussi introduit l’obligation de remettre au promettant-acheteur l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété. Le vendeur doit obligatoirement remettre cette attestation au promettant acheteur (exigence en vigueur le 14 août 2025.
Le règlement du gouvernement publié le 30 juillet 2025 précise que l'attestation doit contenir deux informations cruciales concernant le fonds de prévoyance :
Le montant total du fonds de prévoyance en date de l'attestation ainsi que la recommandation de l’étude du fonds de prévoyance quant au montant minimum devant être disponible à ce fonds au début de l’année en cours;
et
une description sommaire des réparations majeures et des remplacements prévus aux parties communes, au cours des 10 prochaines années, ainsi que la date et le coût estimés de ces travaux
Ce ne sont que deux éléments de l'attestation, mais vous pourrez imaginer l'importance qu'accorderons les acheteurs aux informations relatives au fonds de prévoyance et à la planification à moyen terme des réparations majeures et remplacements de parties communes.
Par ailleurs, l'attestation est obligatoire à partir du 14 août 2025. Les copropriétés ne disposent pas d'une période tampon comme pour l'obtention de l'étude du fonds de prévoyance. Les copropriétés qui laisseront s'écouler la période tampon de 3 ans ne seront pas en mesure d'indiquer la recommandation de l'étude du fonds de prévoyance dans l'attestation, ce qui pourra nuire aux acheteurs et à l'attractivité des unités.
Vendre un condo sera assurément de plus en plus difficile sans fonds de prévoyance cohérent avec une étude
Si vous souhaitez vous assurer d’avoir une copropriété attrayante aux yeux des futurs acheteurs, vous aurez avantage à obtenir une étude de fonds de prévoyance par des professionnels dès que possible et à mettre en branle les recommandations de cette étude le plus tôt possible.
5. Commencer le rattrapage du fonds de prévoyance plus tôt que tard
Avec une étude de fonds de prévoyance, le rattrapage de celui-ci peut débuter maintenant
Avec l'introduction des études du fonds de prévoyance, le projet de loi 16 prévoit que les syndicats de copropriété doivent effectuer un rattrapage de celui-ci étalé sur une période d'au plus 10 ans, si un tel rattrapage est nécessaire.
Plus tôt le rattrapage sera amorcé, moins abrupt il sera.
Imaginez que vous faites réaliser votre étude du fonds de prévoyance cette année et que celle-ci révèle que vous contribuez à ce fonds, annuellement, 2000$ par année, mais que cette contribution devrait s'élever à 8000$ par année pour soutenir les besoins de l'immeuble. Ça fait 15 ans que c'est comme ça. Le sous-financement s'élève donc à 90 000$. Il faudra renflouer cette somme sur 10 ans.
Imaginez que vous attendez jusqu'en 2028 pour obtenir votre étude et démarrer ce renflouement. Trois année de manque à gagner de 6000$ par année s'ajoutent. Le montant à renflouer serait donc de 118 000$.
(Notez ici que nous simplifions beaucoup les calculs pour faciliter la compréhension, notamment en ne tenant pas compte de l'inflation)
Pour beaucoup de copropriétés, les résultats de l'étude du fonds de prévoyance arriveront comme une surprise difficile à digérer. Malheureusement, plus on attend, plus cette digestion tendra vers l'indigestion!
Toutes les exigences du projet de loi 16 concernant l'étude du fonds de prévoyance et le carnet d'entretien
Le règlement du gouvernement qui était nécessaire pour l'entrée en vigueur des nouvelles exigences du projet de loi 16 a finalement été publié le 30 juillet 2025.
Pour connaître toutes les exigences, nous vous recommandons de lire notre article:
Le gouvernement reconnait les études de fonds de prévoyance réalisées jusqu’à 2 ans avant l’adoption du règlement du projet de loi 16
Pour les syndicats de copropriété qui ont obtenu une étude du fonds de prévoyance par un professionnel autorisé entre le 14 août 2023 et le 14 août 2025, cette étude est valide pour 5 ans.
Quels ordres professionnels seront autorisés à réaliser des études de fonds de prévoyance?
Voici les professionnels autorisés par le règlement du gouvernement pour réaliser des études du fonds de prévoyance :
Les membres de l'ordre des technologues professionnels du Québec (OTPQ);
Les membres de l'ordre des ingénieurs du Québec (OIQ);
Les membres de l'ordre des architectes du Québec (OAQ);
Les membres de l'ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ);
Les membres de l'ordre des comptables professionnels agréés (CPA).
Lire aussi : Guide complet sur le fonds de prévoyance pour les condos
En résumé, les copropriétés (et le portefeuille des copropriétaires) gagnent à faire réaliser leur étude de fonds de prévoyance sans tarder
L’étude de fonds de prévoyance est d’abord et avant tout un outil de gestion. Un outil qui aide considérablement le syndicat de votre copropriété à accomplir sa mission première : la saine conservation de votre immeuble, soit de votre actif immobilier.
Sans l'ombre d'un doute, nous conseillons aux syndicats de copropriété de ne pas tarder pour mandater un professionnel de la réalisation de leur étude de fonds de prévoyance.
Agir en prévention est gagnant pour tout le monde! Rappelez-vous que votre immeuble à condos est avant tout votre actif immobilier, à vous comme à l'ensemble de vos copropriétaires.
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