Le projet de loi 16, une importante réforme du droit de la copropriété divise au Québec, introduit notamment l’obligation de faire réaliser une étude de fonds de prévoyance par un professionnel.
Cette disposition n’est toutefois pas encore officiellement en vigueur (en date du 8 juillet 2024), même si l'adoption du règlement découlant du projet de loi 16 pour les condos est imminente.
En effet, selon nos estimations, le règlement du projet de loi 16 devrait être adopté en 2024 étant donné les changements apportés par le projet de loi 31 adopté en février 2024.
Toutefois, même si l'obligation légale de faire réaliser une étude de fonds de prévoyance par un professionnel n'est pas encore officiellement en vigueur, les copropriétés ont grandement avantage à faire réaliser la leur avant l'adoption du règlement, et en voici 5 :
1. Générer des intérêts considérables dans le fonds de prévoyance de votre copropriété 💸
En plus d’avoir les fonds pour faire des travaux de votre immeuble à condos sans avoir à demander des contributions spéciales à vos copropriétaires, un effet positif de mettre plus d’argent plus tôt dans le fonds de prévoyance est la capacité de générer des intérêts dans celui-ci!
En effet, le projet de loi 16 ayant ouvert la porte à faire certains placements (à capital garanti), il est possible de faire fructifier votre fonds de prévoyance.
Exemple : plus de 118 000 $ d'intérêts générés sur une période de 10 ans!
Prenons l’exemple, ci-dessous, d’une copropriété qui met 50 000$ par an dans son fonds de prévoyance, et qu'elle place le fonds à 3% d’intérêts.
Sur 10 ans, c’est plus de 118 000$ qui auront été générés en intérêts, soit plus de deux ans de contributions annuelles, ce qui n'est pas négligeable!
L’étude de fonds de prévoyance mènera certainement à des augmentations des frais de condos, mais avec de bons conseils de placement, les copropriétaires sont susceptibles de débourser de leur poche, au final, moins d’argent pour payer les travaux d'entretien de leur immeuble à condos.
2. Éviter les risques de contributions spéciales à vos copropriétaires (et leur mécontentement!)
En copropriété, les contributions spéciales devraient autant que possible êtres évitées étant donné la lourdeur du processus qu’elles impliquent :
Convoquer une assemblée extraordinaire;
Avoir le quorum requis;
Expliquer et justifier le bien fondé de la contribution demandée;
Répondre aux questions des copropriétaires (et assurément à leur mécontentement aussi 😅);
Obtenir le paiement de la contribution spéciale de chaque copropriétaire.
La grogne face aux contributions spéciales demandées peut vite faire dégénérer les relations entre copropriétaires ⚠️
Plusieurs de ces étapes peuvent tourner au vinaigre : un copropriétaire part en chicane contre le conseil d’administration parce qu’il n’est pas d’accord avec la contribution, un copropriétaire n’a pas la somme demandée et ne paie pas, ce qui retarde les travaux, etc.
Les fonds de prévoyances beaucoup trop souvent insuffisants en copropriété
Les besoins réels de l’immeuble à long terme exigent des contributions largement supérieures aux contributions au fonds de prévoyance que l’on voit dans les budgets de la plupart des copropriétés 😨 (qui sont souvent fixées à 5%, 10% ou 20% du budget annuel de la copropriété).
Cette problématique fait en sorte que plusieurs copropriétés doivent demander des contributions spéciales à leurs copropriétaires pour des travaux qui étaient pourtant prévisibles. 😕
C’est l’une des principales raisons d’être de l’obligation, dans le projet de loi 16, d’obtenir une étude de fonds de prévoyance réalisée par des professionnels et de se baser sur les recommandations de l’étude pour fixer les contributions annuelles au fonds de prévoyance.
Une étude de fonds de prévoyance permet d'éviter les mauvaises surprises financières imprévues
Si vous avez des travaux d'entretien majeurs prévus à court ou moyen terme, l’étude de fonds de prévoyance vous permettra d’avoir un plan de match clair pour affronter ces défis et ainsi simplifier vos communications avec vos copropriétaires, que ce soit :
en augmentant dès maintenant les contributions à votre fonds de prévoyance, car vous aurez l'heure juste sur le montant réellement nécessaire aux travaux et pourrez agir en amont;
en communiquant beaucoup plus tôt les contributions spéciales qui seront requises à l'ensemble de vos copropriétaires, ce qui sera assurément mieux reçu de leur part que s'ils l'apprenaient à la dernière minute.
3. Économiser sur les coûts de l'étude de fonds de prévoyance de votre copropriété
Il y a des différences appréciables de prix pour faire réaliser une étude de fonds de prévoyance selon les paramètres de la copropriété à l’étude. Les petites copropriétés étant, notamment, les plus désavantagées.
Attendre la date limite, alors que la demande sera très certainement à son plus fort à ce moment, et ce, partout au Québec, n’est rien pour aider à obtenir un meilleur tarif.
Certaines firmes ont déjà des listes d'attente de plusieurs mois
D’ailleurs, même si l’étude de fonds de prévoyance n'est pas encore officiellement obligatoire, plusieurs firmes ont déjà des listes d’attente de plusieurs mois, ce qui n’est pas sans rappeler le chaos qui s’est produit avec l’évaluation de la valeur de reconstruction qui est devenue obligatoire en 2021.
Puisque faire réaliser une étude implique une dépense, les copropriétés qui s’attendent à avoir un gros rattrapage à faire auraient avantage à se prêter à l’exercice plus tôt.
On estime qu'il y aurait alors un double avantage :
pouvoir commencer à renflouer le fonds de prévoyance plus tôt;
avoir un meilleur tarif pour faire réaliser son étude de fonds de prévoyance.
4. Maximiser la valeur de revente des unités de votre copropriété
Un immeuble à condos en mauvais état pourrait amener des acheteurs potentiels à se rétracter
Maintenant que le projet de loi 16 a fait couler beaucoup d’encre, les acheteurs potentiels (et leurs agents immobiliers) sont de mieux en mieux éduqués et sensibilisés sur les réalités qui touchent le secteur de la copropriété divise au Québec.
En effet, les copropriétés qui sont incapables de démontrer une bonne santé financière et aussi physique par rapport à l'état de leur immeuble perdront rapidement l’intérêt des acheteurs potentiels.
L'attestation du syndicat sur l'état de la copropriété, une nouveauté du projet de loi 16
Le projet de loi 16 a aussi introduit l’obligation de remettre au promettant-acheteur l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété. Le contenu de cette attestation sera déterminé par le même règlement qui encadrera les études de fonds de prévoyance et les carnets d’entretien des copropriétés, elle n’est donc pas encore obligatoire, mais c'est imminent.
Toutefois, si on se fie à l’équivalent ontarien (le « status certificate ») duquel s’inspire « l’attestation » figurant dans le projet de 16, le syndicat de copropriété devra sans doute renseigner l’acheteur sur :
l’existence d’une étude de fonds de prévoyance ou l’année de son obtention éventuelle;
l’année de la prochaine mise à jour de l’étude de fonds de prévoyance existante;
l’état actuel du fonds de prévoyance par rapport aux recommandations de l’étude de fonds de prévoyance;
l’information à savoir si le fonds de prévoyance de la copropriété sera suffisant pour payer les travaux majeurs éventuels ou si des contributions spéciales sont envisagées.
Vendre un condo sera assurément de plus en plus difficile sans fonds de prévoyance réaliste
Si le règlement abondait en ce sens, il sera de plus en plus difficile de vendre un condo dans une copropriété qui est incapable d’indiquer si son fonds de prévoyance est adéquat.
Si vous souhaitez vous assurer d’avoir une copropriété attrayante aux yeux des futurs acheteurs, vous aurez avantage à obtenir une étude de fonds de prévoyance par des professionnels dès que possible et à mettre en branle les recommandations de cette étude le plus tôt possible.
5. Commencer le rattrapage du fonds de prévoyance plus tôt que tard
Avec une étude de fonds de prévoyance, le rattrapage de celui-ci peut débuter maintenant
Lorsque les études de fonds de prévoyance seront obligatoires, le projet de loi 16 prévoit qu’il sera possible pour les syndicats de copropriété d’effectuer un rattrapage de celui-ci étalé sur une période de 10 ans.
Plus tôt le rattrapage sera amorcé, moins abrupt il sera, puisqu’il pourra s’étaler sur quelques années additionnelles.
Par exemple, si le manque à gagner du fonds de prévoyance de votre copropriété est de 500 000$ :
sur 10 ans, c’est 50 000$ par an;
sur 14 ans, c’est 35 715$ par an.
Si vous vous doutez que le fonds de prévoyance actuel de votre copropriété est très faible par rapport aux besoins de votre immeuble et que vous anticipez un rattrapage difficile, vous avez certainement avantage à commencer le rattrapage dès que possible.
Les études de fonds de prévoyance sont réalisées depuis bien avant l'adoption du projet de loi 16
Certaines copropriétés croient, à tord, qu’il est risqué de faire réaliser une étude de fonds de prévoyance avant que la réglementation découlant du projet de loi 16 soit officiellement adoptée au Québec.
Après tout, si ce règlement doit encadrer cet exercice, et qui est autorisé à le faire, comment un professionnel peut prétendre savoir ce que doit inclure une étude qui sera conforme au règlement? La question est certainement légitime, mais
Personne ne peut prétendre savoir ce que le règlement découlant du projet de loi 16 va contenir exactement avant son adoption officielle.
Ce qu’il faut cependant réaliser, c’est que le gouvernement du Québec et le MAMH (Ministère des Affaires municipales et de l’Habitation) n'ont pas inventé l’étude de fonds de prévoyance.
En effet, le Québec est la dernière province canadienne, excepté l’Î-P-E, à adopter une telle mesure. L’Ontario, par exemple, a rendu obligatoire l’étude de fonds de prévoyance il y a plus de 20 ans.
Des firmes québécoises spécialisées en génie du bâtiment offrent ce service depuis maintenant plus de 10 ans et bon nombre de copropriétés au Québec ont déjà fait réaliser leur étude de fonds de prévoyance par des professionnels du bâtiment.
Le RGCQ a d'ailleurs mis de l’avant un standard en 2015. Dans le milieu, il est bien connu que le ministère n’a pas l’intention de réinventer la roue.
Le gouvernement reconnaîtra les études de fonds de prévoyance réalisées jusqu’à 2 ans avant l’adoption du règlement du projet de loi 16
Quels seront les critères de reconnaissance? Encore une fois, nul ne le sait. Ceci étant dit, cette disposition du projet de loi 16 n’a certainement pas été placée là dans le but de dissuader, autrement, cette porte n’aurait simplement pas été ouverte.
À l’aube d’obliger des dizaines de milliers de syndicats de copropriétés à obtenir une étude de fonds de prévoyance pour leur immeuble, il serait bien mal avisé de pénaliser les plus prévoyantes d’entre elles!
Quels ordres professionnels seront autorisés à réaliser des études de fonds de prévoyance?
Pour ce qui est de savoir quels sont les ordres professionnels dont les membres seront autorisés à réaliser une étude de fonds de prévoyance, il faut garder en tête qu’une telle étude repose avant tout sur la science du bâtiment.
Les ordres couvrant ce champ de compétence au Québec sont facilement identifiables :
l’Ordre des Architectes du Québec (OAQ);
l’Ordre des Ingénieurs du Québec (OIQ);
l’Ordre des Technologues Professionnels du Québec (OTPQ).
Ce sont d'ailleurs ces professionnels qui, historiquement, réalisent les études de fonds de prévoyance au Québec.
Lire aussi : Guide complet sur le fonds de prévoyance pour les condos
En résumé, les copropriétés (et le portefeuille des copropriétaires) gagnent à faire réaliser leur étude de fonds de prévoyance sans tarder
l’étude de fonds de prévoyance est d’abord et avant tout un outil. Un outil qui aide considérablement le syndicat de votre copropriété à accomplir sa mission première : la saine conservation de votre immeuble, soit de votre actif immobilier.
Sans l'ombre d'un doute, nous conseillons aux syndicats de copropriété de ne pas attendre l'adoption du règlement du projet de loi 16 pour entâmer la réalisation de leur étude de fonds de prévoyance simplement parce que, légalement, ils le peuvent.
Agir en prévention est gagnant pour tout le monde! Rappelez-vous que votre immeuble à condos est avant tout votre actif immobilier, à vous comme à l'ensemble de vos copropriétaires.
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