Condos : 5 choses qui vont changer avec le règlement de la loi 16 maintenant adopté

Plus de 5 ans après l'adoption du projet de loi 16 pour les condos en décembre 2019, le règlement du gouvernement qui finalise l'entrée en fonction des nouvelles exigences a finalement été adopté puis publié le 30 juillet 2025. Ce règlement fait entrer en fonction les 3 éléments les plus réformateurs du projet de loi 16 :

1. L'attestation du syndicat sur l'état de la copropriété ;

2. Le carnet d'entretien ;

3. L'étude du fonds de prévoyance.

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Voici 5 choses qui, selon nous, vont changer avec l'adoption du règlement.

Bien entendu, ces changements vont mettre plusieurs années à se faire sentir, mais nous faisons le pari que d'ici 10 ans, le visage de la copropriété divise aura drastiquement changé pour le mieux grâce au règlement du projet de loi 16!

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1. Une plus grande transparence lors de la vente et l'achat de condos sur l'état actuel de l'immeuble

L'arrivée de l'attestation du syndicat sur l'état de la copropriété

Depuis décembre 2019, on entend beaucoup parler de l'étude du fonds de prévoyance et du carnet d'entretien, mais très peu de l'attestation du syndicat sur l'état de la copropriété. Avec l'entrée en vigueur de cette nouvelle exigence le 14 août 2025, parions que ce sujet sera sur toutes les lèvres assez rapidement.

Objectif : mieux informer les futurs acheteurs sur l'état de la copropriété

Cette attestation, qui doit obligatoirement être remise à tout promettant-acheteur, devient essentiellement le point de chute de toutes les autres obligations importantes aux yeux des acheteurs de condos, mais aussi une opportunité pour lacheteur d'en savoir davantage sur la qualité de l'administration de la copropriété.

Le règlement publié le 30 juillet 2025 permet enfin de savoir ce que l'attestation doit contenir.

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Selon le projet de règlement, l'attestation devrait contenir les informations suivantes :

• le montant actuel du fonds de prévoyance, ainsi que la somme devant être disponible pour entreprendre l’année en cours selon l’étude la plus récente

  
  

• les contributions aux charges communes demandées aux copropriétaires et celles payées au cours des trois dernières années

  
  

• les liquidités disponibles pour couvrir les dépenses courantes

  
  

• les excédents ou déficits des trois derniers états financiers

  
  

• le budget prévu pour l’année en cours

  
  

• la confirmation que le syndicat détient bien les assurances obligatoires en vertu du Code civil du Québec

  
  

• le montant du fonds d’autoassurance et celui de la franchise la plus élevée prévue par les assurances

  
  

• un résumé des éléments suivants :

  
  

  • les inspections ou expertises menées par le syndicat sur l’état de l’immeuble depuis cinq ans

    
    

  • les sinistres connus ayant touché l’unité en vente ou les parties communes au cours des 5 dernières années

    
    

  • les réparations majeures et remplacement des parties communes effectués durant les 5 dernières années, leur date et leur coût

    
    

  • les travaux importants prévus dans les dix prochaines années, leur date estimée et leur coût

    
    

  • les litiges en cours impliquant le syndicat

    
    

  • les modifications apportées à la déclaration de copropriété depuis trois ans

Notez que, bien que les copropriétés existantes ont 3 ans suite à l'entrée en vigueur du règlement pour faire établir le carnet d'entretien de l'immeuble et faire préparer une première étude du fonds de prévoyance (soit jusqu'au 14 août 2028), l'attestation vient indirectement mettre une pression sur les copropriétés pour obtenir ces documents rapidement, puisque certains points de l'attestation ne pourront pas être répondu sans ces documents.

Avec l'attestation du syndicat, les acheteurs auront toutes les informations en main afin de prendre leur décision éclairée. Bien entendu, Les copropriétés bien administrées seront plus attractives.

2. Un changement de culture pour les propriétaires de condos

Les enjeux délicats entourant l'implication des copropriétaires

On entend souvent les administrateurs et gestionnaires de copropriétés se plaindre que certains de leurs copropriétaires se comportent davantage comme des locataires que comme des propriétaires :

Il est vrai que certains copropriétaires :

• Oublient qu'ils sont propriétaires de l'immeuble qui abrite leur unité, incluant les parties communes, et sont donc aussi responsables de l'entretien de ces éléments ;

• Ne veulent pas s'impliquer dans les tâches ou dans l'administration de la copropriété ;

• Sont réfractaires à toute augmentation des frais de condos, même pour permettre de réparer, rénover et entretenir leur immeuble qui est pourtant aussi leur propriété.

Mais... peut-on vraiment les blâmer?

Depuis des dizaines d'années, la copropriété est présentée aux acheteurs comme quelque chose d'un peu magique : on paie des frais de condos relativement modestes, et on bénéficie d'un immeuble comportant des parties communes maintenues et entretenues, sans avoir à lever le petit doigt.

Les gens magasinaient alors un condo comme on magasine un forfait de téléphonie : selon les frais mensuels les plus bas possibles.

Le monde de l'immobilier présentait aussi les choses d'une bien drôle de façon : des frais de condos bas étaient synonymes d'une bonne gestion, tandis qu'il ne fallait pas toucher à un condo avec des frais de condos élevés, probablement affecté d'une gestion déficiente.

Au bout de 25-30 ans, une panoplie de travaux sont nécessaires et le fonds de prévoyance est anémique. On entre dans une dynamique de contributions spéciales à répétition et les chicanes se succèdent pendant que les travaux nécessaires au bon maintien de l'actif se font attendre.

Avoir l'heure juste sur les frais de condo en copropriété

Le règlement du projet de loi 16 amène plusieurs obligations qui permettront d'entrer progressivement dans une ère où les frais de copropriété représenteront de mieux en mieux ce qu'il en coûte réellement d'être propriétaire d'un condo :

• Obligation de faire établir un carnet d'entretien par un professionnel, le tenir à jour annuellement et le faire réviser périodiquement (5 ou 10 ans, selon les caractéristiques de l'immeuble) ;

• Obligation d'obtenir aux 5 ans une étude du fonds de prévoyance préparée par un professionnel et basée sur le carnet d'entretien ;

• Obligation de fixer les contributions au fonds de prévoyance selon les recommandations de l'étude.

Les frais de condos trop bas sembleront alors suspects, et les frais de condos mensuels de quelques centaines de dollars deviendront la norme.

Le règlement du projet de loi 16 contribuera indirectement à la vision de la vie en copropriété

Tout comme ce fût le cas en Ontario avant nous, nous sommes convaincus qu'un changement de culture va s'opérer au cours des prochaines années dans le monde de la copropriété au Québec.

La culture de locataire qui s'est installée laissera sa place à une culture de propriétaire, et c'est tant mieux!

3. Des immeubles de copropriétés mieux entretenus avec le règlement du projet de loi 16

Avec deux puissants outils de gestion que toutes les copropriétés devront avoir d'ici au 14 août 2028, suite à l'adoption du du règlement découlant du projet de loi 16, soit le carnet d'entretien et l'étude de fonds de prévoyance, nous croyons que, d'ici quelques années, la copropriété divise n'aura plus aussi mauvaise réputation concernant la qualité de l'entretien.

Carnet d'entretien

Premièrement, avec le carnet d'entretien qui devient obligatoire, toutes les copropriétés seront munies de recommandations d'experts sur la planification des travaux prévisibles à court, moyen et long terme, en plus de bénéficier de recommandations sur les entretiens et maintenances souhaitables pour allonger ou atteindre la durée de vie des composantes de leur immeuble, ou en assurer le bon fonctionnement.

Le carnet d'entretien permettra de prévoir les travaux importants au bon moment et d'agir en prévention plutôt qu'en réaction.

Étude de fonds de prévoyance

Deuxièmement, avec l'étude du fonds de prévoyance obligatoire, mais aussi l'obligation de se baser sur les recommandations de l'étude de fonds de prévoyance pour provisionner adéquatement le fonds de prévoyance, les copropriétés sauront non seulement quels travaux seront à faire, mais sauront aussi combien d'argent il faut pour les réaliser, et combien ils doivent mettre dans leur fonds de prévoyance chaque année pour être capables de payer les travaux.

Terminés, les travaux majeurs constamment reportés, et les dommages collatéraux résultants, à cause du manque d'argent!

Lire aussi : Tout savoir sur le fonds de prévoyance pour les condos (guide complet)

4. Des assurances plus abordables pour les copropriétés

Dans les 10 dernières années, les primes d'assurance des copropriétés divises ont augmenté de façon fulgurante.

Une maintenance préventive souvent défaillante des immeubles en copropriété

Avec les problèmes d'entretien et les travaux d'entretien qui ne sont pas faits à temps par manque d'argent, et aussi la qualité des constructions qui n'est pas toujours au rendez-vous, vient l'accumulation des sinistres.

Le taux élevé de sinistralité dans les copropriétés a fait peur à plusieurs assureurs. Évidemment, plus le risque est statistiquement élevé, plus les primes d'assurances augmentent!

Le règlement du projet de loi 16 impose aux copropriétés à agir en prévention

Le règlement du projet de loi 16 impose un cadre légal plus clair concernant l'entretien des immeubles en copropriété au Québec, ce qui permettra aux copropriétés d'avoir une visibilité plus juste sur :

• L'état physique actuel de leur immeuble (carnet d'entretien);

• Les entretien courants à prévoir (carnet d'entretien);

• Les réparations majeures et remplacements à prévoir (carnet d'entretien);

• Les contributions au fonds de prévoyance nécessaires pour assurer le financement des réparations majeures et remplacements qui seront nécessaires (étude du fonds de prévoyance).

Un taux de sinistralité plus bas grâce à des immeubles mieux entretenus

Avec ces nouvelles règles, on peut présumer plusieurs effets positifs dans le temps :

• Rehaussement de la qualité de l'entretien des immeubles en copropriété;

• Davantage d'actions préventives;

• Conseils de professionnels du bâtiment;

• Fonds nécessaires pour faire les travaux au moment opportun.

Avec tout ça, on ne peut qu'espérer que le taux de sinistralité dans les copropriétés divises ira en diminuant et que le marché de l'assurance en copropriété deviendra plus concurrentiel.

5. Une vie en copropriété plus harmonieuse à l'ère du règlement du projet de loi 16

Si vous avez un peu de temps à tuer :

• Naviguez dans les différents groupes Facebook de copropriétés;

• Lisez quelques jugements de causes civiles liées à la copropriété;

• Parlez à vos proches et amis qui vivent ou ont déjà vécu en copropriété.

... et vous constaterez la même chose partout 👇

L'argent (frais de condo) et les travaux sont parmi les premières sources de conflits en copropriété.

Les copropriétés proactives face aux exigences du projet de loi 16 voient déjà ces améliorations

Plusieurs copropriétés ont choisi d'être proactives et n'ont pas attendu qu'il soit obligatoire de faire réaliser un carnet d'entretien et une étude du fonds de prévoyance par des professionnels.

Une meilleure prévisibilité des travaux d'entretien requis

Ces copropriétés peuvent témoigner des effets positifs de la prévisibilité amenée par le carnet d'entretien et de la simplicité d'administrer une copropriété avec un fonds de prévoyance adéquat.

Moins de mauvaises surprises pour le portefeuille des copropriétaires

Avec un carnet d'entretien et une étude de fonds de prévoyance réalisés par des professionnels du bâtiment, les copropriétés réduisent considérablement les risques :

• D'assemblées extraordinaires pour annoncer des travaux majeurs en surprise, qui auraient pourtant pour être prévisibles;

• De contributions spéciales qui s'y rattachent (après lesquelles les administrateurs doivent courir au risque de retarder les travaux et amplifier les problèmes).

Chaque chicane en moins crée un milieu de vie plus agréable pour les administrateurs comme pour les copropriétaires. Ça, ça vaut tout l'or du monde!

Copropriétés, n'attendez pas la date limite, soyez proactives!

Bien que les copropriétés ont jusqu'au 14 août 2028 pour faire réaliser une étude de fonds de prévoyance et un carnet d'entretien, il n'y a que des avantages à s'y conformer dès maintenant.

Informez-vous sur le service d'étude de fonds de prévoyance et carnet d'entretien de Hoodi, et aussi sur notre carnet d'entretien numérique .

Vous pouvez aussi vous inscrire à l'un de nos webinaires d'information sur notre service ou notre logiciel de carnet d'entretien 👉 juste ici.