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  • Photo du rédacteurJulien Gobeil Simard

Condos : 5 choses qui vont changer une fois le règlement du projet de loi 16 adopté

Dernière mise à jour : 16 juin


Plus de 4 ans après l'adoption du projet de loi 16 pour les condos en décembre 2019, nous sommes toujours dans l'attente du règlement du projet de loi 16 qui conduira à l'entrée en vigueur des 3 éléments les plus réformateurs du projet de loi pour les copropriétés :


  1. L'attestation du syndicat sur l'état de la copropriété;

  2. Le carnet d'entretien;

  3. L'étude du fonds de prévoyance.


Selon les derniers échos que nous avons eus, on pourrait s'attendre à une adoption du règlement soit dans les deux prochaines semaines, sinon à l'automne 2024.


En attendant, voici 5 choses qui, selon nous, vont changer avec l'adoption du règlement.


Bien entendu, ces changements vont mettre plusieurs années à se faire sentir, mais nous faisons le pari que d'ici 10 ans, le visage de la copropriété divise aura drastiquement changé pour le mieux grâce au règlement du projet de loi 16!





1. Une plus grande transparence lors de la vente et l'achat de condos sur l'état actuel de l'immeuble


L'arrivée de l'attestation du syndicat sur l'état de la copropriété

Depuis décembre 2019, on entend beaucoup parler de l'étude du fonds de prévoyance et du carnet d'entretien, mais très peu de l'attestation du syndicat sur l'état de la copropriété.


Pourtant, parmi toutes les nouveautés introduites par le projet de loi 16, nous croyons que l'attestation est l'élément du règlement du projet de loi 16 qui aura le plus d'impact auprès des copropriétés du Québec.


Objectif : mieux informer les futurs acheteurs sur l'état de la copropriété

Cette attestation, qui devra obligatoirement être remise à tout promettant-acheteur, deviendra essentiellement le point de chute de toutes les autres obligations importantes aux yeux des promettant-acheteurs de condos :


  • le syndicat a-t-il une étude du fonds de prévoyance?

  • A-t-il un carnet d'entretien?

  • A-t-il un fonds d'auto-assurance?

  • A-t-il fait évaluer l'immeuble?

  • Y a-t-il des travaux majeurs à faire dans les prochaines années?

  • Est-ce que le fonds de prévoyance suffira à payer ces travaux?


Le règlement du projet de loi 16 n'étant pas encore officiellement en vigueur, on spécule toujours sur le contenu exact de l'attestation, mais lors des débats en vue de l'adoption du projet de loi 16 pour les copropriétés en 2019, on comprenait l'intention du gouvernement de calquer le modèle ontarien, le « Status Certificate ».


On se permet donc de penser que l'attestation du syndicat sur l'état de la copropriété devra contenir tous les éléments permettant d'informer correctement les futurs acheteurs de condos sur l'état de la copropriété, et ce, sous tous ses aspects :


  • Finances;

  • Administration;

  • Assurances;

  • Condition physique de l'immeuble;

  • Etc.


Ainsi, les promettant-acheteurs auront toutes les informations en main afin de prendre leur décision d'achat avec la tête éclairée, puisque l'achat d'un condo est une dépense et un engagement considérables.




2. Un changement de culture pour les propriétaires de condos


Les enjeux délicats entourant l'implication des copropriétaires

On entend souvent les administrateurs et gestionnaires de copropriétés se plaindre que certains de leurs copropriétaires se comportent davantage comme des locataires que comme des propriétaires :


Il est vrai que certains copropriétaires :


  • Oublient qu'ils sont propriétaires de l'immeuble qui abrite leur unité, incluant les parties communes, et sont donc aussi responsables de l'entretien de ces éléments;

  • Ne veulent pas s'impliquer dans les tâches ou dans l'administration de la copropriété;

  • Sont réfractaires à toute augmentation des frais de condos, même pour permettre de réparer, rénover et entretenir leur immeuble qui est pourtant aussi leur propriété.


Mais... peut-on vraiment les blâmer?

Depuis des dizaines d'années, la copropriété est présentée aux acheteurs comme quelque chose d'un peu magique : on paie des frais de condos relativement modestes, et on bénéficie d'un immeuble comportant des parties communes maintenues et entretenues, sans avoir à lever le petit doigt.


Les gens magasinaient alors un condo comme on magasine un forfait de téléphonie : selon les frais mensuels les plus bas possibles.


Le monde de l'immobilier présentait aussi les choses d'une bien drôle de façon : des frais de condos bas étaient synonymes d'une bonne gestion, tandis qu'il ne fallait pas toucher à un condo avec des frais de condos élevés, probablement affecté d'une gestion déficiente.


Au bout de 25-30 ans, une panoplie de travaux sont nécessaires et le fonds de prévoyance est anémique. On entre dans une dynamique de contributions spéciales à répétition et les chicanes se succèdent pendant que les travaux nécessaires au bon maintien de l'actif se font attendre.


Avoir l'heure juste sur les frais de condo en copropriété

Le règlement du projet de loi 16 amènera plusieurs obligations qui permettront d'entrer progressivement dans une ère où les frais de copropriété représenteront de mieux en mieux ce qu'il en coûte réellement d'être propriétaire d'un condo :


  • Obligation d'obtenir périodiquement une étude du fonds de prévoyance;

  • Obligation de fixer les contributions au fonds de prévoyance selon les recommandations;

  • Obligation de mettre en place un carnet d'entretien.


En plus de l'obligation des promoteurs immobiliers de présenter des frais de condos réalistes!


Les frais de condos trop bas sembleront alors suspects, et les frais de condos mensuels de quelques centaines de dollars deviendront la norme.


Le règlement du projet de loi 16 contribuera indirectement à la vision de la vie en copropriété

Tout comme ce fût le cas en Ontario avant nous, nous sommes convaincus qu'un changement de culture va s'opérer au cours des prochaines années dans le monde de la copropriété au Québec.


La culture de locataire qui s'est installée laissera sa place à une culture de propriétaire, et c'est tant mieux!




3. Des immeubles de copropriétés mieux entretenus avec le règlement du projet de loi 16


Avec deux puissants outils de gestion en main amenés par le règlement du projet de loi 16 (carnet d'entretien et étude de fonds de prévoyance), nous croyons que, d'ici quelques années, la copropriété divise n'aura plus aussi mauvaise réputation concernant la qualité de l'entretien.


Carnet d'entretien

Premièrement, avec le carnet d'entretien qui deviendra obligatoire sous peu, toutes les copropriétés seront munies de recommandations d'experts sur la planification des travaux prévisibles à court, moyen et long terme, en plus de bénéficier de recommandations sur les entretiens et maintenances souhaitables pour allonger ou atteindre la durée de vie des composantes de leur immeuble, ou en assurer le bon fonctionnement.


Le carnet d'entretien permettra de prévoir les travaux importants au bon moment et d'agir en prévention plutôt qu'en réaction.


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Étude de fonds de prévoyance

Deuxièmement, avec l'étude du fonds de prévoyance obligatoire, mais aussi l'obligation de se baser sur les recommandations de l'étude de fonds de prévoyance pour provisionner adéquatement le fonds de prévoyance, les copropriétés sauront non seulement quels travaux d'entretien seront à faire, mais auront aussi combien il faut d'argent pour les réaliser.


Terminés, les travaux majeurs constamment reportés, et les dommages collatéraux résultants, à cause du manque d'argent!



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4. Des assurances plus abordables pour les copropriétés


Dans les 10 dernières années, les primes d'assurance des copropriétés divises ont augmenté de façon fulgurante.


Une maintenance préventive souvent défaillante des immeubles en copropriété

Avec les problèmes d'entretien et les travaux d'entretien qui ne sont pas faits à temps par manque d'argent, et aussi la qualité des constructions qui n'est pas toujours au rendez-vous, vient l'accumulation des sinistres.


Le taux élevé de sinistralité dans les copropriétés a fait peur à plusieurs assureurs. Évidemment, plus le risque est statistiquement élevé, plus les primes d'assurances augmentent!


Le règlement du projet de loi 16 encadrera les copropriétés à agir en prévention

Le règlement du projet de loi 16 imposera un cadre légal plus clair concernant l'entretien des immeubles en copropriété au Québec, ce qui permettra aux copropriétés d'avoir une visibilité plus juste sur :


  • L'état physique actuel de leur immeuble;

  • Les travaux d'entretien à réaliser et à prévoir;

  • Sur le fonds de prévoyance nécessaire à prévoir.


Un taux de sinistralité plus bas grâce à des immeubles mieux entretenus

  • En rehaussant la qualité de l'entretien des immeubles en copropriété;

  • En agissant en prévention

  • En étant conseillé par des professionnels

  • Et en ayant les fonds nécessaires pour faire les travaux au moment opportun...


... on ne peut qu'espérer que le taux de sinistralité dans les copropriétés divises ira en diminuant et que le marché de l'assurance en copropriété deviendra plus concurrentiel!




5. Une vie en copropriété plus harmonieuse à l'ère du règlement du projet de loi 16


  • Naviguez dans les différents groupes Facebook de copropriétés;

  • Lisez quelques jugements de causes civiles liées à la copropriété;

  • Parlez à vos proches et amis qui vivent ou ont déjà vécu en copropriété.


... et vous constaterez la même chose partout 👇


L'argent (frais de condo) et les travaux d'entretien sont parmi les premières sources de conflits en copropriété, tout autant que les problèmes liés à la location et tout ce qui entoure le respect des règlements.


Les copropriétés proactives face aux exigences du projet de loi 16 voient déjà ces améliorations

Même si le règlement entourant le projet de loi 16 n'est pas encore officiellement en vigueur, plusieurs copropriétés ont choisi d'être proactives et n'ont pas attendu le règlement pour faire réaliser un carnet d'entretien et une étude du fonds de prévoyance par des professionnels.


Une meilleure prévisibilité des travaux d'entretien requis

Ces copropriétés peuvent témoigner des effets positifs de la prévisibilité amenée par le carnet d'entretien et de la simplicité d'administrer une copropriété avec un fonds de prévoyance adéquat.


Moins de mauvaises surprises pour le portefeuille des copropriétaires

Avec un carnet d'entretien et une étude de fonds de prévoyance réalisés par des professionnels du bâtiment, les copropriétés réduisent considérablement les risques :


  • D'assemblées extraordinaires pour annoncer des travaux majeurs en surprise, qui auraient pourtant pour être prévisibles;

  • De contributions spéciales qui s'y rattachent (après lesquelles les administrateurs doivent courir au risque de retarder les travaux et amplifier les problèmes).


Chaque chicane en moins crée un milieu de vie plus agréable pour les administrateurs comme pour les copropriétaires. Ça, ça vaut tout l'or du monde!




N'attendez pas l'arrivée du règlement du projet de loi 16, soyez proactif!


Rien ne vous oblige à attendre les détails du règlement du projet de loi 16 pour faire réaliser une étude de fonds de prévoyance et un carnet d'entretien pour votre copropriété, il n'y a que des avantage à le faire dès maintenant!



Vous pouvez aussi vous inscrire à l'un de nos webinaires d'information sur notre service ou notre logiciel de carnet d'entretien 👉 juste ici.






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