Beaucoup de gens nous contactent pour avoir de l’aide pour calculer les contributions annuelles au fonds de prévoyance. C’est aussi un sujet de discussion fréquent sur la communauté d’entraide Condo Admin. Nous avons donc décidé de rédiger cet article qui pourra certainement aider plusieurs administrateurs, qui doivent chaque année préparer le budget de la copropriété et décider, entre autres, de la somme qui sera contribuée au fonds de prévoyance.
Le fonds de prévoyance selon la Loi actuelle
Au moment d’écrire ces lignes, la Loi, plus précisément le Code civil du Québec, impose deux exigences aux syndicats de copropriété relativement aux contributions au fonds de prévoyance.
Le coût estimatif des réparations majeures et remplacements, la clé du fonds de prévoyance
Selon l’article 1071 du Code civil du Québec en vigueur depuis 1994, le syndicat doit constituer un fonds de prévoyance “en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes”. Plus facile à dire qu’à faire n’est-ce pas?
À la lumière de cet article, le syndicat devrait donc estimer le coût des réparations majeures et de remplacement des parties communes et utiliser ces estimations pour décider des contributions annuelles au fonds de prévoyance…mais quels sont les éléments communs? Quels seront les réparations majeures et les remplacements à faire? Quel horizon de temps doit-on considérer? 25 ans? 50 ans? 100 ans? Comment tenir compte de l’inflation?
Bien peu d’administrateurs, malgré toute leur bonne volonté, ont les compétences pour se lancer dans un tel défi, et une majorité de copropriétés ne l’ont pas fait. C’est l’une des raisons pourquoi le gouvernement, à travers le projet de loi 16, rendra obligatoire l’étude du fonds de prévoyance. Nous y reviendrons.
Le minimum légal à mettre dans le fonds de prévoyance
Malgré que les contributions au fonds de prévoyance devraient être basées sur de savants calculs, l’article 1072 du Code civil du Québec prévoit un minimum : 5% des charges communes. Si les charges communes d’une année financière sont, par exemple, 10 000$, alors on ne peut pas mettre moins de 500$ dans le fonds de prévoyance.
Mais attention! Bien que 5% du budget soit le minimum légal, il faut faire la nuance entre le minimum légal et ce qui est attendu selon la Loi. Pour être en règle, un syndicat de copropriété doit respecter les deux exigences : la contribution annuelle au fonds de prévoyance doit représenter au moins 5% des charges communes (article 1072) ET être en lien avec le coût estimatif des réparations majeures et remplacements de parties communes (article 1071).
Malheureusement, bien des copropriétés depuis des décennies ont limité leur contribution à ce fameux minimum de 5%, ce qui conduit tout droit vers un fonds de prévoyance anémique qui ne sera jamais suffisant pour payer une quelconque intervention majeure, donnant lieu à des contributions spéciales à répétition.
Certains syndicats vont choisir d’augmenter ce % à 10, 15 ou 20%. C’est un beau geste, mais la réalité est qu’il n’y a aucune logique à établir les contributions au fonds de prévoyance selon un % arbitraire. Si on veut que le fonds soit suffisant pour payer des remplacements et des réparations majeures, la seule solution rationnelle est d’estimer le coût de ces interventions.
Le projet de loi 16 à la rescousse du fonds de prévoyance
Voyant qu’un très grand nombre de copropriétés étaient mal entretenues par manque de moyens financiers pour effectuer les travaux nécessaires, ce qui a graduellement mené plusieurs autres enjeux avec les assurances, le gouvernement a décidé d'adopter le projet de loi 16 en décembre 2019.
Le projet de loi 16 est une grande réforme du droit de la copropriété qui ajoute ou modifie pas moins d’une trentaine d’articles de loi touchant les copropriétés, mais quelques-uns ont un effet plus structurant, notamment en ce qui concerne le fonds de prévoyance.
Le projet de loi 16 propose une nouvelle mouture de l’article 1072. Cette nouvelle mouture prévoit que les administrateurs de la copropriété devront faire préparer périodiquement une étude du fonds de prévoyance par un membre d’un ordre professionnel, puis se baser sur les recommandations de cette étude pour fixer les contributions annuelles au fonds de prévoyance. Il faut noter que cette exigence n’est pas encore en vigueur : elle sera en vigueur suite à l’adoption d’un règlement, qu’on attend en 2024, qui viendra déterminer la fréquence de mise à jour, les ordres professionnels pouvant réaliser ces études et potentiellement d’autres modalités. Une fois le règlement en vigueur, les copropriétés existantes auront 3 ans pour obtenir une première étude.
L’objectif d’une étude du fonds de prévoyance est d’offrir des recommandations au conseil d'administration sur les contributions au fonds de prévoyance à prévoir dans leur budget. Pour établir ces recommandations, le professionnel chargé de l’étude doit…(roulement de tambour)...estimer le coût des réparations majeures et remplacement des parties communes! Pour ce faire, il devra établir ses projections sur le carnet d’entretien de l’immeuble préparé par un professionnel du bâtiment (une autre exigence du projet de loi 16) et tenir compte des particularités de la déclaration de copropriété, tenir compte de l’inflation des coûts de la construction, etc.
(Pssst! Hoodi offre un service d'étude du fonds de prévoyance dédié aux petites copropriétés)
En attendant, on fait quoi avec le fonds de prévoyance?
En attendant que l’étude du fonds de prévoyance soit obligatoire, que peut faire un syndicat de copropriété soucieux d’avoir un fonds de prévoyance adéquat?
Tout d’abord, ce n’est pas parce que l’étude du fonds de prévoyance n’est pas obligatoire que le syndicat ne doit pas en faire réaliser une! Le projet de loi 16 n’a pas inventé l’étude du fonds de prévoyance. Il s’en réalise depuis 15 ans au Québec et c’est obligatoire depuis des années dans toutes les autres provinces canadiennes. Il n’y a pas de mal à être proactif et à faire réaliser une telle étude, qui est un outil de gestion indispensable. Et rappelez-vous : la Loi (article 1071) exige depuis 30 ans que le fonds de prévoyance soit constitué en fonction du coût estimatif des réparations majeures et remplacements des parties communes ;) Il faut aussi savoir que les études produites dans les 2 années précédant l’entrée en vigueur du règlement seront reconnues. Si ça vous intéresse, sachez que Hoodi offre un service d'étude du fonds de prévoyance pour les petites copropriétés de 20 unités ou moins.
Si vraiment votre syndicat ne veut pas faire réaliser une étude alors qu’elle n’est pas encore obligatoire, il vous reste deux options: vous prêter vous-mêmes à un exercice similaire, ce qui n’est pas recommandé à moins d’avoir sur le CA un expert en bâtiment, ou encore utiliser une règle de calcul approximative, qui donnerait un résultat plus sensé que le minimum de 5% du budget.
Une telle règle existe! En effet, le projet de loi 16 a instauré une règle que doivent suivre les promoteurs qui construisent des copropriétés. Cette règle consiste à prévoir une contribution annuelle au fonds de prévoyance équivalente à 0,5% de la valeur de reconstruction de l’immeuble, tant qu’ils n’auront pas obtenu une étude du fonds de prévoyance. Il y a aussi l’institut canadien des actuaires qui recommande de contribuer annuellement 1% de la valeur de reconstruction de l’immeuble. Puisque toutes les copropriétés au Québec devraient déjà avoir fait évaluer la valeur de reconstruction de leur immeuble, tout syndicat devrait considérer de fixer la contribution annuelle au FDP à 0,5% à 1% de la valeur de reconstruction de l’immeuble (ex : pour une valeur de reconstruction de 1M$, il faudrait mettre 5000$ à 10000$ par an dans le fonds de prévoyance), jusqu’à l'obtention d'une étude du fonds de prévoyance par un professionnel.
