Attestation du syndicat : copropriétés, êtes-vous vraiment prêtes? [loi 16]
- Julien Gobeil Simard
- il y a 4 jours
- 6 min de lecture
La loi 16 fait couler beaucoup d’encre depuis 2019, et avec raison, puisqu’il s’agit d’une modernisation majeure du cadre légal entourant les copropriétés au Québec.
Voir aussi : Tout sur la loi 16 pour les condos
On parle souvent de l’étude du fonds de prévoyance et du carnet d’entretien, deux des trois éléments phares de la loi 16. Toutefois, un troisième élément devrait davantage retenir l’attention des copropriétaires d’immeubles à condos ces temps-ci : l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété.
Pourquoi? 🤔
Simplement parce que, contrairement à l’étude du fonds de prévoyance et au carnet d’entretien, qui seront obligatoires suivant un délai de 3 ans après l’adoption du règlement découlant de la loi 16, l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété, elle, sera obligatoire dès l’entrée en vigueur du règlement. Ce qui laisse donc peu de temps aux copropriétés pour bien saisir les requis de cet élément.
Dans cet article, les experts de Hoodi vous expliquent :
ce qu’est l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété;
pourquoi son délai est plus critique que les deux autres éléments;
comment vous y préparer dès maintenant, surtout si vous êtes copropriétaire d’une petite copropriété divise autogérée.
D’abord, c’est quoi une attestation du syndicat sur l’état de la copropriété et qui devra la produire?
L’attestation du syndicat : un portrait transparent de la copropriété et de sa gestion
L’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété est un document qui devra être préparé par le syndicat de la copropriété à la demande d’un copropriétaire qui reçoit une promesse d’achat sur la vente de son unité de condo.
L’attestation du syndicat est donc un document qui a pour but de fournir une image complète et à jour de l’état physique, administratif, légal et financier de la copropriété.
En bref, c’est le passeport santé de la copropriété. Et il deviendra incontournable dans toutes les transactions immobilières concernant les unités de condo au Québec.
Le Québec en retard comparativement à d’autres provinces canadiennes
Le Québec n’a rien inventé avec cette exigence de la loi 16. Au contraire, la province tire de la patte à ce niveau puisque l’attestation du syndicat de copropriété est largement inspirée du « certificat d’information », réglementation en vigueur depuis longtemps en Ontario.
Différences entre la DRCOP et l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété
Plusieurs personnes confondent encore la DRCOP (demande de renseignements sur la copropriété) et l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété alors qu’il s’agit de deux documents bien distincts.
En effet, alors que la DRCOP est un formulaire que le courtier du vendeur d'une unité de condo demande au syndicat de la copropriété de remplir afin d’obtenir des informations qu’il pourra relayer aux acheteurs et/ou dans l’inscription de l’unité de condo qu’il met en vente.
Alors que l’attestation du syndicat sur l'état de la copropriété prévue par la loi 16 est un document qui devra être préparé lorsqu’il y a une promesse d’achat.
On peut présumer que dans la plupart des transactions de condos, les acheteurs intégreront une condition à leur promesse d’achat à l’effet qu’ils doivent recevoir l’attestation et s’en déclarer satisfaits.
Autrement dit, la DRCOP n’est pas obligatoire et amorce un processus de vente, tandis que l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété sera obligatoire et servira à conclure une transaction d'une unité de condo.
Un délai légal de 15 jours pour qu’un syndicat de copropriété produise une attestation
D’abord, voici un petit résumé du délai d’application de chaque élément suivant l’adoption du règlement découlant de la loi 16 pour les copropriétés :
Éléments de la loi 16 | Délai de mise en vigueur suivant l'adoption du règlement |
Étude du fonds de prévoyance | 3 ans après l'entrée en vigueur du règlement |
Carnet d'entretien | 3 ans après l'entrée en vigueur du règlement |
Attestation du syndicat sur l'état de la copropriété | Dès l'entrée en vigueur du règlement |
Les copropriétés auront un délai maximal de 15 jours pour produire une attestation suivant la demande d’un.e copropriétaire
Après l’adoption du règlement, chaque copropriétaire qui reçoit une promesse d’achat sur son unité de condo pourra demander une attestation sur l’état de la copropriété auprès de son syndicat.
Le syndicat de copropriété aura alors un délai légal de 15 jours, suivant la demande du copropriétaire, pour produire et remettre l’attestation sur l’état de la copropriété à ce dernier. Le copropriétaire devra ensuite transmettre l’attestation au promettant-acheteur de son unité de condo.
Pourquoi l’attestation du syndicat sera en vigueur plus rapidement que l’étude du fonds de prévoyance et le carnet d’entretien
Pour deux raisons simples :
La réalisation d’une étude du fonds de prévoyance et d’un carnet d’entretien implique des frais pouvant atteindre plusieurs milliers de dollars, en plus de dépendre des délais de livraison des professionnels qui peuvent atteindre plusieurs mois, voire même un an, alors que l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété, elle, peut être réalisée par un.e administrateur.trice sans déployer de frais.
Il faut toujours balancer le déploiement d’une nouvelle mesure selon la gravité du problème qu’elle vise à régler avec le préjudice potentiel. Par exemple, aujourd'hui, des unités de condo sont vendues à des acheteurs sans que ces derniers ne disposent de l'information adéquate pour prendre une décision d’achat éclairée, ce qui peut leur causer un préjudice important. D’où l’urgence de mettre cette exigence en vigueur dès que possible.
Les 7 éléments qui devront être inclus dans une attestation du syndicat de copropriété
Conformément à la loi 16, l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété doit inclure sept éléments clés. Voici les informations minimales qui devront obligatoirement s’y retrouver :
Le montant total du fonds de prévoyance ainsi que la recommandation de l’étude du fonds de prévoyance quant au montant minimum recommandé devant être disponible dans ce fonds au début de l’année financière en cours.
Le montant total des contributions aux charges communes exigé des copropriétaires par le syndicat lors des 2 années précédentes, et le montant total des contributions aux charges communes payées par les copropriétaires au cours de cette période.
Le montant total des liquidités dont dispose le syndicat pour payer les dépenses courantes de fonctionnement de la copropriété.
Le montant du surplus ou du déficit annuel apparaissant aux 2 derniers états financiers de la copropriété.
Une mention à l’effet que le syndicat est le titulaire des polices d’assurance auxquelles il doit souscrire en vertu de l’article 1073 du Code civil.
Le montant total du fonds d’auto assurance et le montant de la plus haute franchise prévue par les assurances souscrites par le syndicat.
Une description sommaire des éléments suivants :
des inspections et expertises réalisées à l’initiative du syndicat de copropriété, au cours des 5 dernières années, qui ont porté sur l’état général de l’immeuble à condos ou de l’une de ses principales composantes.
des sinistres ayant affecté, au cours des 5 dernières années, la partie privative faisant l’objet de la vente ou les parties communes de l’immeuble à condos.
des réparations majeures et des remplacements effectués sur les parties communes au cours des 5 dernières années, et ceux prévus pour les 10 prochaines années ou devant être effectués à brève échéance à la suite d’un imprévu.
des litiges en cours auxquels est partie le syndicat de copropriété et qui font l’objet d’une procédure devant un tribunal.
Un défi non-négligeable pour les copropriétés qui tardent à faire réaliser leur étude et carnet
Pour les copropriétés qui n’ont pas encore fait réaliser leur étude du fonds de prévoyance et leur carnet d’entretien par des professionnels en bâtiment, la production d’une attestation du syndicat sera plus difficile, puisqu’une partie des éléments requis sont liés à ces documents. Ce sera notamment le cas des petites copropriétés autogérées.
La transparence en guise de mesure coercitive
Les copropriétés proactives qui se sont déjà conformées aux exigences de la loi 16, et ce, même si le règlement n’est pas encore adopté, auront une longueur d’avance sur celles qui ne l’ont pas encore fait.
En obligeant le syndicat de copropriété à renseigner l’acheteur sur l’état du fonds de prévoyance par rapport aux recommandations d’une étude du fonds de prévoyance, et sur la planification des travaux importants à faire dans les 10 prochaines années (carnet d’entretien), on peut déjà entrevoir que les copropriétés qui n’ont pas d’étude ou de carnet pourraient être pénalisées dans le marché immobilier.
Des négociations de prix sont à prévoir dans les copropriétés qui ont beaucoup de travaux à faire, mais qui sont incapables de démontrer que le fonds de prévoyance est suffisamment capitalisé.
Une solution numérique conçue pour simplifier la production d’attestation du syndicat de copropriété
C’est précisément pour répondre à ce besoin pressant et critique que Hoodi va bientôt lancer une solution spécialisée pour simplifier, faciliter et accélérer la production d’attestations du syndicat sur l’état de la copropriété : Attestation Condo.
La solution Attestation Condo de Hoodi permet notamment :
✅ d’obtenir des conseils fiables pour remplir correctement l'attestation, à chaque étape;
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✅ de créer vos attestations en collaboration avec les autres administrateur.trice.s;
✅ d'accélérer la complétion des attestations du syndicat grâce à la fonction de signature électronique;
✅ de simplifier la transmission des attestations grâce à la confirmation de réception au demandeur;
✅ d’exporter facilement et rapidement vos attestations en format PDF.
