Attestation du syndicat : copropriétés, êtes-vous vraiment prêtes? [loi 16]
- Julien Gobeil Simard
- 10 mai
- 7 min de lecture
Dernière mise à jour : 13 août
📣 Cet article a été rédigé avant l'adoption du règlement découlant du projet de loi 16 le 30 juillet 2025. Consultez notre guide complet de l'attestation du syndicat sur l'état de la copropriété pour des informations à jour.
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La loi 16 fait couler beaucoup d’encre depuis 2019, et avec raison, puisqu’il s’agit d’une modernisation majeure du cadre légal entourant les copropriétés au Québec.
On parle souvent de l’étude du fonds de prévoyance et du carnet d’entretien, deux des trois éléments phares de la loi 16. Toutefois, un troisième élément devrait davantage retenir l’attention des copropriétaires d’immeubles à condos ces temps-ci : l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété.
Pourquoi? 🤔
Simplement parce que, contrairement à l’étude du fonds de prévoyance et au carnet d’entretien, qui doivent être obtenus au plus tard le 14 août 2028 par toutes les copropriétés, l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété, elle, est obligatoire dès le 14 août 2025 (entrée en vigueur du règlement découlant de la loi 16). Les copropriétés doivent être prêtes à fournir cette attestation.
Dans cet article, les experts de Hoodi vous expliquent :
Ce qu’est l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété;
Pourquoi son délai est plus critique que les deux autres éléments;
Comment vous y préparer dès maintenant, surtout si vous êtes copropriétaire d’une petite copropriété divise autogérée.
D’abord, c’est quoi une attestation du syndicat sur l’état de la copropriété et qui devra la produire?
L’attestation du syndicat : un portrait transparent de la copropriété et de sa gestion
L’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété est un document qui doit être préparé par le syndicat de la copropriété et fourni au copropriétaire qui la demande dans un délai de 15 jours. À partir du 14 août 2025, tout vendeur a une obligation de remettre l'attestation du syndicat sur l'était de la copropriété au promettant acheteur.
L’attestation du syndicat est un document qui a pour but de fournir une image complète et à jour de l’état physique, administratif, légal et financier de la copropriété.
En bref, c’est le passeport santé de la copropriété. Et il deviendra incontournable dans toutes les transactions immobilières concernant les unités de condo au Québec.
Le Québec en retard comparativement à d’autres provinces canadiennes
Le Québec n’a rien inventé avec cette exigence de la loi 16. Au contraire, la province tire de la patte à ce niveau puisque l’attestation du syndicat de copropriété est largement inspirée du « certificat d’information », réglementation en vigueur depuis longtemps en Ontario.
Différences entre la DRCOP et l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété
Plusieurs personnes confondent encore la DRCOP (demande de renseignements sur la copropriété) et l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété alors qu’il s’agit de deux documents bien distincts.
Le formulaire DRCOP est un formulaire non-obligatoire, développé par l'OACIQ pour l'usage des courtiers immobiliers, que le courtier du vendeur d'une unité de condo demande au syndicat de la copropriété de remplir afin d’obtenir des informations qu’il pourra relayer aux acheteurs et/ou dans l’inscription de l’unité de condo qu’il met en vente. De plus en plus, on observe que des acheteurs inscrive l'obtention de la DRCOP dans leurs conditions d'achat. Ce formulaire est susceptible de mettre beaucoup de pression sur les syndicats de copropriétés qui sentent l'obligation de le remplir dans des délais souvent très serrés.
L’attestation du syndicat sur l'état de la copropriété prévue par la loi 16 est un document qui doit être obligatoirement remis au promettant acheteur par le vendeur. Le vendeur doit demander l'attestation au syndicat de copropriété, qui a 15 jours pour la remettre. Puisque l'attestation est obligatoire, on peut d'ailleurs présumer que les acheteurs intégreront de plus en plus une condition à leur promesse d’achat à l’effet qu’ils doivent recevoir l’attestation et s’en déclarer satisfaits.
Autrement dit, la DRCOP n’est pas obligatoire et amorce un processus de vente, ou est conditionnel à la vente dans certains cas, tandis que l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété devra obligatoirement être fournie au promettant acheteur et donnera à l'acheteur un portait clair de la situation du syndicat de copropriété.
Un délai légal de 15 jours pour qu’un syndicat de copropriété remette l'attestation
D’abord, voici un petit résumé du délai d’application de chaque élément suivant l’adoption du règlement découlant de la loi 16 pour les copropriétés :
Éléments de la loi 16 | Délai de mise en place |
Étude du fonds de prévoyance | Au plus tard le 14 août 2028 (sauf pour les syndicats qui ont une étude reconnue comme étant valide) |
Carnet d'entretien | Au plus tard le 14 août 2028 (sauf pour les syndicats qui ont un carnet reconnue comme étant valide) |
Attestation du syndicat sur l'état de la copropriété | 14 août 2025 |
Les copropriétés ont un délai maximal de 15 jours pour fournir une attestation suivant la demande d’un.e copropriétaire
Après le 14 août 2025, tout copropriétaire qui met en vente son condo, ou qui accepte une promesse d'achat, devrait demander l'attestation sur l’état de la copropriété à de son syndicat afin de pouvoir la remettre au promettant acheteur.
Le syndicat de copropriété qui reçoit une demande d'un copropriétaire a un délai légal de 15 jours, suivant la demande du copropriétaire, pour remettre l’attestation sur l’état de la copropriété à ce dernier. Le copropriétaire devra ensuite transmettre l’attestation à tout promettant acheteur de son unité de condo.
Pourquoi l’attestation du syndicat est obligatoire plus rapidement que l’étude du fonds de prévoyance et le carnet d’entretien
Pour deux raisons simples :
La réalisation d’une étude du fonds de prévoyance et d’un carnet d’entretien implique des frais pouvant atteindre plusieurs milliers de dollars, en plus de dépendre des délais de livraison des professionnels qui peuvent atteindre plusieurs mois, voire même un an, alors que l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété, elle, peut être réalisée par un.e administrateur.trice sans déployer de frais.
Il faut toujours balancer le déploiement d’une nouvelle mesure selon la gravité du problème qu’elle vise à régler avec le préjudice potentiel. Depuis longtemps, des unités de condo sont vendues à des acheteurs sans que ces derniers ne disposent de l'information adéquate pour prendre une décision d’achat éclairée, ce qui peut leur causer un préjudice important. D’où la nécessité que l'attestation.
Les 7 éléments qui devront être inclus dans une attestation du syndicat de copropriété
Conformément au règlement pris en adoption du projet de loi 16 et publié le 30 juillet 2025, l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété doit inclure huit éléments clés. Ce sont les informations minimales qui devront obligatoirement s’y retrouver :
Le montant total du fonds de prévoyance en date de l'attestation ainsi que la recommandation de l’étude du fonds de prévoyance quant au montant minimum recommandé devant être disponible dans ce fonds au début de l’année financière en cours.
Le montant total des contributions aux charges communes exigé des copropriétaires par le syndicat lors des 3 années précédentes, et le montant total des contributions aux charges communes payées par les copropriétaires au cours de cette période.
Le montant total des liquidités dont dispose le syndicat pour payer les dépenses courantes de fonctionnement de la copropriété.
Le montant du surplus ou du déficit annuel apparaissant aux 3 derniers états financiers de la copropriété.
Une mention à l’effet que le syndicat est le titulaire des polices d’assurance auxquelles il doit souscrire en vertu de l’article 1073 du Code civil.
Le montant total du fonds d’auto assurance et le montant de la plus haute franchise prévue par les assurances souscrites par le syndicat.
Le budget prévisionnel de l'année financière en cours.
Une description sommaire des éléments suivants :
des inspections et expertises réalisées à l’initiative du syndicat de copropriété, au cours des 5 dernières années, qui ont porté sur l’état général de l’immeuble à condos ou de l’une de ses principales composantes.
des sinistres ayant affecté, au cours des 5 dernières années, la partie privative faisant l’objet de la vente ou les parties communes de l’immeuble à condos.
des réparations majeures et des remplacements effectués sur les parties communes au cours des 5 dernières années avec les dates de réalisation et coûts, et ceux prévus pour les 10 prochaines années avec les dates et coûts estimés.
des modifications apportées à la déclaration de copropriété dans les 3 dernières années.
des litiges en cours auxquels est partie le syndicat de copropriété et qui font l’objet d’une procédure devant un tribunal.
Un défi non-négligeable pour les copropriétés qui tardent à faire réaliser leur étude et carnet
Pour les copropriétés qui n’ont pas encore une étude du fonds de prévoyance et un carnet d’entretien fait par des professionnels en bâtiment, la production d’une attestation du syndicat sera plus difficile, puisqu’une partie des éléments requis sont liés à ces documents.
La transparence en guise de mesure coercitive
Les copropriétés proactives qui se sont déjà conformes aux exigences de la loi 16 ont une longueur d’avance sur celles qui ne l’ont pas encore fait.
En obligeant le syndicat de copropriété à renseigner l’acheteur sur l’état du fonds de prévoyance par rapport aux recommandations d’une étude du fonds de prévoyance, et sur la planification des travaux importants à faire dans les 10 prochaines années (carnet d’entretien), on peut déjà entrevoir que les copropriétés qui n’ont pas d’étude ou de carnet seront pénalisées dans le marché immobilier.
Des négociations de prix sont à prévoir dans les copropriétés qui ont beaucoup de travaux à faire, mais qui sont incapables de démontrer que le fonds de prévoyance est suffisamment capitalisé.
Une solution numérique conçue pour simplifier la production d’attestation du syndicat de copropriété
C’est précisément pour répondre à ce besoin pressant et critique que Hoodi a développé une solution spécialisée pour simplifier, faciliter et accélérer la production d’attestations du syndicat sur l’état de la copropriété : Attestation Condo.
La solution Attestation Condo de Hoodi permet notamment :
✅ d’obtenir des conseils fiables pour remplir correctement l'attestation, à chaque étape;
✅ d’éviter de repartir à 0 à chaque fois en conservant les données des attestations passées;
✅ de créer vos attestations en collaboration avec les autres administrateur.trice.s;
✅ d'accélérer la complétion des attestations du syndicat grâce à la fonction de signature électronique;
✅ de remplir automatiquement les informations portant sur les travaux passés et prévus, pour les copropriétés qui mettent à jour leur carnet d'entretien avec le logiciel Hoodi;
✅ d'obtenir facilement et rapidement vos attestations en format PDF.
