Acheter un condo au Québec en 2026 : les vérifications essentielles avant de signer

Acheter un condo au Québec, c'est bien plus qu'un coup de cœur pour un bel espace de vie — c'est devenir copropriétaire d'un immeuble entier, avec tout ce que cela implique sur le plan financier, juridique et structurel. Depuis l'entrée en vigueur du règlement de la loi 16 le 14 août 2025, les règles du jeu ont profondément changé pour les acheteurs de condos. L'attestation du syndicat est désormais obligatoire, le carnet d'entretien et l'étude du fonds de prévoyance deviennent des exigences légales pour tous les syndicats, et la transparence financière des copropriétés n'a jamais été aussi encadrée.

Bonne nouvelle : ces nouvelles obligations représentent une avancée majeure pour les acheteurs. Vous avez maintenant accès à une mine d'informations sur la santé réelle de l'immeuble que vous convoitez — encore faut-il savoir quoi chercher et comment interpréter ces données.

Dans cet article, nous passons en revue les 10 vérifications essentielles avant de signer une offre d'achat pour un condo au Québec en 2026.

Pourquoi les nouvelles règles de 2025 changent tout pour les acheteurs

Avant d'entrer dans le vif des vérifications, il est important de comprendre le contexte. Le Québec a connu sa plus importante réforme en droit de la copropriété avec l'adoption du projet de loi 16 en 2019. Les règlements d'application sont entrés en vigueur le 14 août 2025.

Concrètement, cela signifie que trois obligations majeures s'imposent désormais aux syndicats de copropriété :

• Le carnet d'entretien : un registre détaillant l'historique et la planification de l'entretien de l'immeuble

• L'étude du fonds de prévoyance : une analyse professionnelle établissant les sommes nécessaires pour couvrir les réparations majeures futures

• L'attestation du syndicat sur l'état de la copropriété : un document obligatoire que le vendeur doit remettre à l'acheteur lors de toute vente

Les syndicats existants disposent d'un délai de trois ans (jusqu'au 14 août 2028) pour se conformer aux exigences du carnet d'entretien et de l'étude du fonds de prévoyance. Cependant, l'obligation de fournir l'attestation est immédiate depuis août 2025.

Les 10 vérifications incontournables avant d'acheter un condo au Québec

1. Exiger l'attestation du syndicat sur l'état de la copropriété

C'est LA grande nouveauté depuis août 2025. En vertu de l'article 1068.1 du Code civil du Québec, le vendeur d'un condo doit remettre au promettant-acheteur une attestation du syndicat.

Ce que l'attestation doit contenir :

• Le montant total du fonds de prévoyance et les recommandations de l'étude

• Les contributions des copropriétaires des trois dernières années

• Le montant des liquidités disponibles du syndicat

• Le surplus ou déficit annuel des trois derniers états financiers

• Les sinistres ayant affecté la partie privative au cours des cinq dernières années

• Les réparations majeures et remplacements effectués dans les 5 dernières années et prévus pour les 10 prochaines années, avec le coût estimé

• Les litiges en cours

• Les modifications à la déclaration de copropriété des trois dernières années

Le syndicat dispose de 15 jours pour fournir cette attestation au vendeur.

2. Lire attentivement la déclaration de copropriété

La déclaration de copropriété est le document fondateur qui régit la vie dans l'immeuble. Portez une attention particulière aux éléments suivants :

• Les restrictions d'usage : animaux interdits, location à court terme prohibée, règles sur les rénovations

• La répartition des charges : votre quote-part détermine votre contribution aux frais de condo

• Les clauses pénales : sanctions prévues en cas de non-respect des règlements

3. Analyser la santé financière du syndicat

Les états financiers de la copropriété vous en diront long sur la gestion de l'immeuble. Demandez les états financiers des deux ou trois dernières années et examinez le budget annuel, le surplus ou déficit, les comptes en souffrance et les dépenses exceptionnelles.

Des frais de condo anormalement bas sont souvent un signe de mauvaise gestion. Le fonds de prévoyance pourrait être sous-capitalisé.

4. Vérifier l'état du fonds de prévoyance

Le fonds de prévoyance est la réserve financière pour couvrir les réparations majeures futures. Avec l'entrée en vigueur de la loi 16, les syndicats doivent obtenir une étude du fonds de prévoyance réalisée par un professionnel qualifié.

Ce qu'il faut vérifier : le montant actuel du fonds, les recommandations de l'étude et le plan de rattrapage si le fonds est insuffisant.

5. Consulter le carnet d'entretien

Le carnet d'entretien est le journal de santé de l'immeuble. Il documente l'ensemble des travaux d'entretien effectués et planifiés sur les parties communes.

6. Faire réaliser une inspection préachat

Même si l'attestation du syndicat vous donne un portrait financier, elle ne remplace pas une inspection physique de l'immeuble par un professionnel qualifié. L'inspection couvre habituellement la privative seulement. Si l'immeuble est petit, vous pourriez envisager de faire inspecter les parties communes également, ou encore, si la copropriété a faire préparer son carnet d'entretien, demandez l'accès au carnet d'entretien qui devrait contenir des détails sur l'état des parties communes résultants d'une inspection.

N'oubliez pas qu'en achetant un condo, vous devenez copropriétaire indivis des parties communes. Des travaux majeurs imprévus se traduisent directement par des cotisations spéciales.

7. Demander les procès-verbaux des assemblées

Les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires des deux ou trois dernières années révèlent les décisions prises, les conflits récurrents, le niveau d'implication des copropriétaires et les projets à venir.

En vertu de l'article 1068.2 du Code civil du Québec, le promettant-acheteur peut demander au syndicat de lui fournir les documents nécessaires à un consentement éclairé.

8. Vérifier les assurances de la copropriété

Consultez la police d'assurance du syndicat, vérifiez l'existence du fonds d'auto-assurance (obligatoire depuis la loi 141) et renseignez-vous sur l'historique des sinistres. Un immeuble avec plusieurs réclamations pourrait avoir des primes d'assurance élevées. Normalement, ces informations devraient être fournies dans l'attestation du syndicat.

9. S'informer sur la gestion quotidienne

La qualité de la gestion quotidienne a un impact direct sur votre qualité de vie : qui gère la copropriété? Existe-t-il des règles claires? Les communications sont-elles régulières? Y a-t-il des litiges en cours?

10. Consulter un notaire spécialisé en copropriété

Votre notaire vérifiera la conformité de la déclaration de copropriété, l'existence de charges ou hypothèques, la validité des assemblées et les éventuels vices juridiques.

Comment Hoodi facilite la transparence pour les acheteurs

Les syndicats qui utilisent Hoodi pour gérer leur carnet d'entretien numérique et leur fonds de prévoyance disposent de données à jour, structurées et facilement accessibles. L'attestation du syndicat peut être générée rapidement, l'acheteur reçoit un portrait clair et fiable de l'état de l'immeuble, et le vendeur évite les retards de transaction.

Découvrez comment Hoodi accompagne les copropriétés dans leur conformité à la loi 16 et dans la gestion transparente de leur immeuble.

Note : cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un avis juridique. Pour des conseils adaptés à votre situation, consultez un notaire ou un avocat spécialisé en droit de la copropriété.