Acheter un condo au Québec en 2026 : les vérifications essentielles avant de signer
- Julien Gobeil Simard
- 16 mars
- 5 min de lecture
Dernière mise à jour : 30 mars
Acheter un condo au Québec, c'est bien plus qu'un coup de cœur pour un bel espace de vie, c'est devenir copropriétaire d'un immeuble entier, avec tout ce que cela implique sur le plan financier, juridique et structurel. Depuis l'entrée en vigueur du règlement de la loi 16 le 14 août 2025, les règles du jeu ont profondément changé pour les acheteurs de condos.
L'attestation du syndicat sur l'état de la copropriété est désormais obligatoire, le carnet d'entretien et l'étude du fonds de prévoyance deviennent des exigences légales pour tous les syndicats de copropriété, et la transparence financière des copropriétés n'a jamais été aussi encadrée. Et c'est une excellente chose!
En effet, ces nouvelles obligations représentent une avancée majeure pour les acheteurs de condo au Québec. Vous avez maintenant accès à une mine d'informations sur la santé réelle de l'immeuble à condos que vous convoitez, encore faut-il savoir quoi chercher et comment interpréter ces données.
Dans cet article, nous passons en revue les 10 vérifications essentielles avant d'acheter un condo au Québec en 2026.
Pourquoi les nouvelles règles de 2025 changent tout pour les acheteurs de condo
Avant d'entrer dans le vif des vérifications, il est important de comprendre le contexte. Le Québec a connu sa plus importante réforme en droit de la copropriété avec l'adoption du projet de loi 16 en 2019. Les règlements d'application sont entrés en vigueur le 14 août 2025.
Concrètement, cela signifie que trois obligations majeures s'imposent désormais aux syndicats de copropriété :
Le carnet d'entretien : un registre détaillant l'historique et la planification de l'entretien de l'immeuble;
L'étude du fonds de prévoyance : une analyse professionnelle établissant les sommes nécessaires pour couvrir les réparations majeures futures;
L'attestation du syndicat sur l'état de la copropriété : un document obligatoire que le vendeur d'une unité de condo doit remettre à l'acheteur lors de toute vente.
Les syndicats de copropriété existants disposent d'un délai de trois ans (jusqu'au 14 août 2028) pour se conformer aux exigences du carnet d'entretien et de l'étude du fonds de prévoyance. Cependant, l'obligation de fournir l'attestation du syndicat sur l'état de la copropriété est immédiate depuis août 2025.
Les 10 vérifications cruciales avant d'acheter un condo au Québec 🔎
1. Exiger l'attestation du syndicat sur l'état de la copropriété
C'est LA grande nouveauté depuis août 2025. En vertu de l'article 1068.1 du Code civil du Québec, le vendeur d'un condo doit remettre au promettant-acheteur une attestation du syndicat sur l'état de la copropriété.
Ce que l'attestation du syndicat sur l'état de copropriété doit contenir :
Le montant total du fonds de prévoyance et les recommandations de l'étude;
Les contributions des copropriétaires des trois dernières années;
Le montant des liquidités disponibles du syndicat de copropriété;
Le surplus ou déficit annuel des trois derniers états financiers;
Les sinistres ayant affecté la partie privative au cours des cinq dernières années;
Les réparations majeures et remplacements effectués dans les 5 dernières années et prévus pour les 10 prochaines années, avec le coût estimé;
Les litiges en cours;
Les modifications à la déclaration de copropriété des trois dernières années.
Le syndicat dispose de 15 jours pour fournir cette attestation du syndicat sur l'état de la copropriété au vendeur de l'unité de condo.
2. Lire attentivement la déclaration de copropriété
La déclaration de copropriété est le document fondateur qui régit la vie dans l'immeuble à condos. Portez une attention particulière aux éléments suivants 🔎 :
Les restrictions d'usage : animaux interdits, location à court terme prohibée, règles sur les rénovations;
La répartition des charges (frais de condo) : votre quote-part détermine votre contribution aux frais de condo
Les clauses pénales : sanctions prévues en cas de non-respect des règlements
3. Analyser la santé financière du syndicat de copropriété
Les états financiers de la copropriété vous en diront long sur la gestion de l'immeuble à condos. Demandez les états financiers des deux ou trois dernières années et examinez le budget annuel, le surplus ou déficit, les comptes en souffrance et les dépenses exceptionnelles.
⚠️ Attention : des frais de condo anormalement bas sont souvent un signe de mauvaise gestion. Le fonds de prévoyance pourrait être sous-capitalisé.
4. Vérifier l'état du fonds de prévoyance de la copropriété
Le fonds de prévoyance est la réserve financière dédiée à couvrir les réparations majeures futures sur l'immeuble à condos. Avec l'entrée en vigueur de la loi 16, les syndicats de copropriété doivent obtenir une étude du fonds de prévoyance réalisée par un professionnel qualifié.
🔎 Ce qu'il faut vérifier : le montant actuel du fonds, les recommandations de l'étude du fonds de prévoyance et le plan de rattrapage si le fonds de prévoyance s'avère insuffisant.
5. Consulter le carnet d'entretien
Le carnet d'entretien est le journal de santé de l'immeuble à condos. Il documente l'ensemble des travaux d'entretien effectués et planifiés sur les parties communes de la copropriété.
6. Faire réaliser une inspection préachat d'unité de condo et/ou des parties communes
Même si l'attestation du syndicat sur l'état de la copropriété vous donne un portrait financier, elle ne remplace pas une inspection physique de l'immeuble par un professionnel qualifié.
L'inspection couvre habituellement la privative seulement. Si l'immeuble est petit, vous pourriez envisager de faire inspecter les parties communes également, ou encore, si la copropriété a fait préparer son carnet d'entretien, demandez l'accès au carnet d'entretien qui devrait contenir des détails sur l'état des parties communes résultants d'une inspection.
N'oubliez pas qu'en achetant un condo, vous devenez copropriétaire indivis des parties communes. Des travaux majeurs imprévus se traduisent directement par des cotisations spéciales. 💡
7. Demander les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires
Les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires des deux ou trois dernières années révèlent les décisions prises, les conflits récurrents, le niveau d'implication des copropriétaires et les projets à venir.
En vertu de l'article 1068.2 du Code civil du Québec, le promettant-acheteur d'une unité de condo peut demander au syndicat de copropriété de lui fournir les documents nécessaires à un consentement éclairé.
8. Vérifier les assurances de la copropriété
Consultez la police d'assurance du syndicat de copropriété, vérifiez l'existence du fonds d'auto-assurance (obligatoire depuis la loi 141) et renseignez-vous sur l'historique des sinistres. Un immeuble avec plusieurs réclamations pourrait avoir des primes d'assurance élevées. Normalement, ces informations devraient être fournies dans l'attestation du syndicat.
9. S'informer sur la gestion quotidienne de la copropriété
La qualité de la gestion quotidienne a un impact direct sur votre qualité de vie dans la copropriété convoitée :
Qui gère la copropriété?
Existe-t-il des règles claires?
Les communications sont-elles régulières?
Y a-t-il des litiges en cours?
10. Consulter un notaire spécialisé en copropriété
Votre notaire vérifiera la conformité de la déclaration de copropriété, l'existence de charges ou hypothèques, la validité des assemblées et les éventuels vices juridiques.
Comment Hoodi facilite la transparence pour les acheteurs
Les syndicats de copropriété qui utilisent Hoodi pour gérer leur carnet d'entretien numérique et leur fonds de prévoyance disposent de données à jour, structurées et facilement accessibles. L'attestation du syndicat peut être générée rapidement, l'acheteur de l'unité de condo reçoit un portrait clair et fiable de l'état de l'immeuble, et le vendeur évite les retards de transaction.
Découvrez comment Hoodi accompagne les copropriétés dans leur conformité à la loi 16 et dans la gestion transparente de leur immeuble à condos.
Important : cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un avis juridique. Pour des conseils adaptés à votre situation, consultez un notaire ou un avocat spécialisé en droit de la copropriété.
