Fonds d’auto assurance (loi 141) et loi 16 en copropriété : liens et bonnes pratiques

Avec les réformes apportées par la loi 141 et la loi 16, les syndicats de copropriétaires doivent maintenant assurer une gouvernance plus rigoureuse et une meilleure planification des finances de leur copropriété.

Le projet de loi 141 a été adopté en juin 2018 et le règlement rendant le fonds d'auto assurance obligatoire en copropriété, un outil essentiel à une saine gestion financière, est entré en vigueur le 15 avril 2022.

Le projet de loi 16, dont le règlement d’application est entré en vigueur le 14 août 2025, se concentre quant à lui sur l’étude du fonds de prévoyance, le carnet d’entretien et l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété.

Maintenant, quels sont les liens et les impacts potentiels entre la loi 141 et la loi 16 pour les copropriétés? On vous dit tout dans cet article.

D’abord, en quoi consiste le fonds d’auto assurance en copropriété?

Au Québec, le fonds d’auto assurance est un fonds qui doit être constitué par chaque syndicat de copropriété qui sert à couvrir les dépenses immédiates en cas de sinistre, notamment :

• Le paiement de la franchise d’assurance du syndicat de copropriété;

• Les travaux urgents à effectuer avant de recevoir le remboursement de l’assureur;

• Les situations où l’assureur refuse d’indemniser une partie des dommages;

• Les travaux requis suite à un sinistre pour lequel le syndicat de copropriété décide de ne pas réclamer à l’assureur (montant des travaux sous la franchise).

Le fonds d’auto assurance doit faire l’objet d’un compte bancaire distinct du fonds de prévoyance et du fonds d'opérations.

Voir aussi : Tout sur le fonds de prévoyance des condos

Autrement dit, le fonds d’auto assurance agit comme un coussin de sécurité pour permettre au syndicat de copropriété de réagir rapidement à un imprévu sans affecter les autres fonds de la copropriété ni imposer des cotisations spéciales aux copropriétaires.

Différences entre loi 16 et loi 141 pour les copropriétés

Bien qu’elles soient distinctes, la loi 141 et la loi 16 visent toutes deux à renforcer la gestion et la pérennité des copropriétés.

Loi 141 : l’origine du fonds d’auto assurance en copropriété

Adoptée en 2018, la loi 141 modifie plusieurs lois touchant au secteur de l’assurance, dont la loi sur l’assurance, la loi sur le courtage immobilier et le Code civil du Québec. Pour les copropriétés, elle introduit notamment l’obligation pour chaque syndicat de copropriétaires de constituer un fonds d’auto assurance afin de couvrir les coûts liés à sa franchise et aux réparations urgentes découlant d’un sinistre.

L’objectif du fonds d’auto assurance est de garantir une capacité financière immédiate en cas de sinistre dans la copropriété, et ce, sans devoir recourir à une cotisation spéciale.

Avec la hausse marquée des franchises d’assurance ces dernières décennies, de nombreuses copropriétés n’avaient pas les liquidités nécessaires pour payer la franchise d’assurance dans leur fonds d’opération. Lorsqu’un sinistre survenait, le conseil devait souvent convoquer une assemblée extraordinaire, émettre un avis de cotisation spéciale et attendre les paiements, retardant ainsi les réparations nécessaires, parfois même urgentes.

Le fonds d’auto assurance permet donc au syndicat de copropriété d’agir rapidement, en couvrant la franchise et en lançant les travaux nécessaires sans délai.

Un second objectif est d’offrir une marge de manœuvre pour que le syndicat de copropriété puisse financer lui-même les dommages inférieurs à la franchise, évitant ainsi de déclarer de petits sinistres à l’assureur et de subir des hausses de primes.

En résumé, le fonds d’auto-assurance assure la résilience financière du syndicat de copropriété et protège les copropriétaires contre les cotisations imprévues.

Les obligations légales liées à la loi 141 pour les copropriétés

La loi 141 comporte trois obligations essentielles à une saine gestion préventive des immeubles à condos :

• L’obligation de faire évaluer la valeur de reconstruction de l’immeuble à condos aux 5 ans par un évaluateur agréé, afin d'éviter les situations de sous ou de sur-assurance;

• L’obligation pour le syndicat de copropriété d'adopter une description des parties privatives de référence pour permettre aux assureurs de distinguer les améliorations apportées par les copropriétaires;

• L’obligation de constituer un fonds d'auto assurance contenant l'équivalent de la plus haute franchise du contrat d'assurance (à l’exception des tremblements de terre et des inondations).

Loi 16 : un cadre légal pour la gestion préventive en copropriété

La loi 16 s’attaque à un autre volet : la planification à long terme et la transparence dans la gestion des copropriétés. Elle rend obligatoires trois éléments essentiels à une saine gestion préventive des immeubles à condos :

• Le carnet d’entretien;

• L’étude du fonds de prévoyance;

• L’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété.

Ces obligations légales permettent aux copropriétés :

• d’avoir une vue juste, via le carnet d’entretien, de l’état de leur immeuble à condos et des travaux et entretiens à prévoir;

• d’assurer une planification financière solide à long terme pour les réparations majeures et remplacements de parties communes grâce à l’étude du fonds de prévoyance;

• de donner l’heure juste aux futurs acheteurs de condo grâce à des transactions immobiliàres plus transparentes envers ces derniers avec l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété.

Voir aussi : Loi 16 & condos : règlement adopté, voici un résumé des exigences

En résumé :

• 👉 La loi 141 se concentre sur la réaction aux sinistres en copropriété;

• 👉 La loi 16 encadre la prévention et la planification en copropriété.

Ces deux lois sont donc complémentaires et contribuent à une saine gestion globale en copropriété.

4 bonnes pratiques de gestion du fonds d’auto assurance en copropriété

1. Assurez-vous de la liquidité et la disponibilité du fonds d’auto assurance

La loi 141 exige que le montant minimal du fonds d’auto assurance doit être liquide et facilement disponible à court terme. En cas de sinistre, le syndicat doit pouvoir couvrir rapidement les coûts liés à la franchise d’assurance ou aux travaux urgents non couverts par l’assureur.

👉 Cela signifie que les sommes accumulées dans le fonds d’auto assurance doivent être conservées dans un compte à accès rapide (ex. : compte d’épargne), sans immobilisation à long terme.

2. Déterminez le montant adéquat selon la franchise la plus élevée

L’article 2 du règlement découlant de la loi 141 prévoit que la capitalisation minimale du fonds d’auto assurance doit être égale à la franchise la plus élevée parmi toutes les couvertures d’assurance du syndicat de copropriété (bâtiment, responsabilité civile, administrateurs, etc.), à l’exception des franchises pour tremblements de terre et inondations.

Pour voir un exemple concret, consultez la fiche pratique de CondoLegal à cet effet.

3. Placez votre fonds d'auto assurance dans un compte bancaire distinct des autres fonds de votre copropriété

Tout comme le fonds de prévoyance et le fonds d’opération, le fonds d’auto assurance doit être géré dans un compte bancaire distinct. Cette séparation évite la confusion entre les charges d’entretien courant et les sommes réservées pour les sinistres.

⚠️ Attention : le fonds d’auto assurance ne doit jamais servir à financer des dépenses d’entretien ou des frais de gestion courante, 👉 son usage doit se limiter au paiement de la franchise d’assurance ou aux réparations après un sinistre.

4. Révisez régulièrement le montant de votre fonds d’auto assurance

Les franchises et conditions d’assurance évoluent chaque année. Le montant du fonds d’auto assurance devrait donc être révisé à chaque renouvellement de police d’assurance de votre copropriété pour rester adéquat.

La révision régulière est une obligation légale indirecte et une nécessité de bonne gestion. Le montant minimal du fonds d’auto assurance est lié directement à la franchise la plus élevée, qui peut être augmentée sans préavis par l'assureur au renouvellement du contrat. Rappelons que les franchises pour tremblements de terre et inondations ne font pas partie du calcul.

Sans cette révision annuelle, le syndicat de copropriété s'expose au risque que son fonds d’auto assurance devienne insuffisant pour couvrir la nouvelle franchise en cas de sinistre.

Réviser et ajuster le montant du fonds d’auto assurance annuellement garantit qu'il reste adéquat face à l’évolution des primes, des franchises et des risques propres à l'immeuble à condos, afin d’assurer une protection financière continue pour la copropriété.

Le fonds d’auto assurance en copropriété : un levier de stabilité et de crédibilité

Bien administré, le fonds d’auto assurance devient un véritable outil de stabilité en copropriété. Il réduit les tensions entre copropriétaires lors d’un sinistre, assure une meilleure résilience financière et renforce la crédibilité du syndicat de copropriété auprès des assureurs et des institutions financières.

Combiné au fonds de prévoyance, le fonds d’auto assurance contribue à positionner la copropriété comme étant bien gérée, transparente et durable. Il ne doit donc pas être perçu comme une contrainte, mais comme un investissement dans la tranquillité d’esprit.

En conjuguant les exigences de la loi 141 (protection contre les sinistres) et de la loi 16 (planification préventive et transparence), les syndicats de copropriété du Québec peuvent bâtir une gouvernance financière solide, équilibrée et rassurante pour tous.