Déclaration de copropriété : comment la lire et la comprendre [Guide]

La déclaration de copropriété est le document le plus important de votre condo — et probablement le moins lu. Ce document notarié, souvent épais de plusieurs dizaines de pages, définit vos droits, vos obligations et les règles de vie dans votre immeuble.

Que vous soyez copropriétaire depuis des années, membre du conseil d'administration ou en processus d'achat, comprendre votre déclaration de copropriété est essentiel pour éviter les mauvaises surprises.

Dans ce guide, on décortique chaque section de la déclaration pour que vous sachiez exactement où chercher l'information qui vous concerne, ce que les clauses signifient concrètement et dans quelles situations vous devez absolument la consulter.

Qu'est-ce que la déclaration de copropriété?

La déclaration de copropriété est l'acte fondateur de toute copropriété divise au Québec. C'est ce document qui crée officiellement la copropriété, le syndicat de copropriétaires et l'ensemble des règles qui encadrent la vie dans l'immeuble.

Rédigée par un notaire, la déclaration doit obligatoirement être publiée au Registre foncier du Québec pour prendre effet. Sans cette publication, ni la copropriété ni le syndicat n'existent juridiquement. C'est le Code civil du Québec, aux articles 1038 à 1109, qui encadre l'ensemble du régime de la copropriété divise, incluant le contenu et les règles de modification de la déclaration.

Concrètement, c'est le document de référence pour toute question sur le fonctionnement de votre immeuble : qui est responsable de quoi, combien vous payez, ce que vous pouvez ou ne pouvez pas faire dans votre unité et dans les espaces communs.

Les 3 parties de la déclaration de copropriété

Le document est structuré en trois parties distinctes, chacune ayant un rôle bien défini. Connaître cette structure vous permet de trouver rapidement l'information que vous cherchez.

Attention : si votre déclaration de copropriété date d'avant 1994, soit l'année d'entrée en vigueur du Code civil du Québec, il est possible qu'elle ne soit pas structurée de cette façon.

L'acte constitutif de copropriété

L'acte constitutif est le socle juridique de votre copropriété. C'est la partie la plus « légale » du document et celle qui définit les fondations de la vie en commun.

On y retrouve notamment la destination de l'immeuble (résidentielle, commerciale ou mixte), la description des parties privatives et des parties communes, la valeur relative de chaque fraction (c'est-à-dire le « poids » de votre unité par rapport à l'ensemble de l'immeuble), la répartition des charges communes entre les copropriétaires, le nombre de voix attachées à chaque fraction pour les votes en assemblée, ainsi que les pouvoirs respectifs du conseil d'administration et de l'assemblée des copropriétaires.

La destination de l'immeuble mérite une attention particulière : c'est elle qui détermine l'usage permis de votre unité. Un immeuble à destination « exclusivement résidentielle » ne permet pas, en principe, d'y exploiter un commerce ou d'y faire de la location de courte durée.

Le règlement de l'immeuble

Le règlement de l'immeuble est la partie la plus concrète et la plus « quotidienne » de la déclaration. C'est un véritable code de vie commune que tous les copropriétaires et occupants (y compris les locataires) doivent respecter.

Il contient les règles de jouissance, d'usage et d'entretien des parties privatives et communes (bruit, stationnement, balcons, entreposage, etc.), les restrictions applicables (animaux, rénovations, affichage, location, etc.), les règles d'administration du syndicat, comme le mode de nomination des administrateurs, la tenue des réunions du conseil et des assemblées de copropriétaires, ainsi que la procédure de perception des charges communes et les mesures en cas de non-paiement.

C'est dans le règlement de l'immeuble que se trouvent les réponses à la majorité des questions courantes : « Est-ce que je peux avoir un chien? », « Puis-je louer mon condo sur Airbnb? », « Quelles rénovations puis-je faire sans permission? ».

L'état descriptif des fractions

L'état descriptif des fractions est la partie technique du document. Il contient l'inventaire cadastral de la copropriété, soit la liste de tous les lots privés et communs de l'immeuble avec leurs numéros de lot au cadastre du Québec.

On y retrouve la désignation de chaque fraction (par exemple : « Lot 1 234 567 — Unité 302, comprenant l'appartement et le stationnement intérieur no 12 »), la description des parties privatives et de la quote-part de chaque copropriétaire dans les parties communes, ainsi que les droits réels grevant l'immeuble (comme les servitudes).

Cette section est particulièrement utile lors d'un achat ou d'une vente, car elle permet de confirmer exactement ce qui est inclus dans votre fraction : votre unité, votre stationnement, votre espace de rangement et les droits qui s'y rattachent.

Les clauses essentielles à connaître

Certaines clauses de la déclaration de copropriété ont un impact direct sur votre quotidien et vos finances. En voici les principales.

Destination de l'immeuble et restrictions d'usage

La destination de l'immeuble (résidentielle, commerciale ou mixte) est inscrite dans l'acte constitutif et a des conséquences majeures. Elle détermine si vous pouvez exploiter un commerce dans votre unité, si la location de courte durée (type Airbnb) est permise et quel type d'activités sont autorisées dans les parties communes.

En complément, le règlement de l'immeuble peut prévoir des restrictions additionnelles sur la garde d'animaux domestiques (nombre, taille, races), les travaux de rénovation dans votre unité (matériaux permis, heures de travaux, approbation préalable), l'affichage sur les balcons ou dans les fenêtres, et l'utilisation des espaces communs (terrasse, piscine, salle communautaire).

Ces restrictions sont légales si elles sont justifiées par la destination de l'immeuble, ses caractères ou sa situation. Elles s'appliquent à tous les copropriétaires et à leurs locataires.

Répartition des charges communes

L'acte constitutif définit la quote-part de chaque copropriétaire, c'est-à-dire la proportion des charges communes qu'il doit assumer. Cette quote-part est calculée en fonction de la valeur relative de chaque fraction, elle-même établie selon la superficie, l'emplacement et la nature de la partie privative — et non selon l'usage qu'on en fait.

Cela signifie qu'un propriétaire d'un penthouse au dernier étage paiera généralement une part plus élevée des charges qu'un propriétaire d'un studio au rez-de-chaussée. La quote-part sert aussi à déterminer la contribution au fonds de prévoyance et le nombre de voix en assemblée.

Clauses pénales

La déclaration peut prévoir des pénalités financières en cas de non-respect de ses dispositions. Ces clauses pénales permettent au syndicat de sanctionner un copropriétaire qui, par exemple, réalise des travaux non autorisés, ne respecte pas les règles de bruit, ou contrevient aux restrictions d'usage. Les montants varient selon les déclarations, mais ils peuvent être significatifs. Vérifiez cette section pour connaître les conséquences concrètes d'un manquement.

Quand devez-vous consulter votre déclaration?

Avant d'acheter un condo

C'est le moment le plus critique. Avant de signer une promesse d'achat, vous devez lire la déclaration de copropriété pour vérifier que l'immeuble correspond à vos besoins et à votre mode de vie. Si vous avez un animal, si vous comptez louer votre unité, ou si vous envisagez des rénovations, c'est dans la déclaration que vous trouverez les réponses. Pour les autres vérifications essentielles avant l'achat, consultez notre guide d'achat de condo.

Depuis l'entrée en vigueur du règlement de la loi 16, le vendeur doit aussi vous remettre une attestation du syndicat qui résume l'état financier et physique de la copropriété — mais cette attestation ne remplace pas la lecture de la déclaration.

Avant de faire des travaux

Vous souhaitez rénover votre cuisine, changer vos planchers ou modifier votre balcon? Le règlement de l'immeuble précise quels travaux nécessitent l'approbation préalable du conseil d'administration, quels matériaux sont permis (ex. : type de revêtement de sol), les heures et jours où les travaux sont autorisés, et les exigences en matière d'assurance et de responsabilité. Entreprendre des travaux sans respecter ces règles peut entraîner des sanctions, incluant l'obligation de remettre les lieux dans leur état d'origine à vos frais.

En cas de conflit entre copropriétaires

Que ce soit un différend sur le bruit, l'usage d'un espace commun ou des travaux non autorisés, la déclaration de copropriété est le premier document à consulter. Elle établit les droits et obligations de chacun, les mécanismes de résolution de conflits et les recours dont dispose le syndicat.

Lors de l'assemblée générale

Les copropriétaires sont parfois appelés à voter sur des modifications à la déclaration. Comprendre la structure du document et le contenu des clauses visées vous permet de voter de manière éclairée, surtout lorsqu'il est question de modifier la destination de l'immeuble, de changer la répartition des charges, ou d'adopter de nouvelles restrictions.

Comment obtenir votre déclaration de copropriété

Auprès du syndicat

La voie la plus simple. Le syndicat de copropriété détient l'original de la déclaration et ses modifications. En tant que copropriétaire, vous avez le droit de consulter ce document. Adressez votre demande au conseil d'administration ou au gestionnaire de l'immeuble, s'il y en a un.

Au Registre foncier du Québec

La déclaration de copropriété étant un acte notarié publié, elle est accessible au Registre foncier du Québec (registrefoncier.gouv.qc.ca). Vous pouvez commander une copie certifiée en ligne en créant un compte client. Des frais s'appliquent pour chaque document commandé. C'est la solution privilégiée si vous êtes acheteur et que vous n'avez pas encore accès aux documents du syndicat.

Chez votre notaire

Lors d'une transaction immobilière, votre notaire obtient et examine la déclaration de copropriété dans le cadre de ses vérifications. N'hésitez pas à lui poser des questions sur les clauses qui vous semblent floues ou préoccupantes.

Comment modifier la déclaration de copropriété

La déclaration n'est pas un document figé : elle peut être modifiée, mais selon des règles strictes qui varient en fonction de la partie visée.

Pour modifier l'acte constitutif ou l'état descriptif des fractions, il faut obtenir le vote favorable des copropriétaires représentant les trois quarts (75 %) des voix de tous les copropriétaires, puis faire notarier la modification et la publier au Registre foncier. Les modifications touchant la destination de l'immeuble exigent une double majorité encore plus élevée : le vote favorable de 75 % des copropriétaires représentant 90 % des voix.

Pour modifier le règlement de l'immeuble, la majorité simple des voix exprimées en assemblée suffit. La modification n'a pas besoin d'être notariée, mais elle doit être consignée par écrit (procès-verbal ou résolution) et déposée au registre du syndicat.

Voir aussi : notre guide complet de la loi 16, qui encadre désormais plusieurs obligations documentaires du syndicat.

Simplifiez la consultation avec Hoodi

Les déclarations sont souvent des documents juridiques denses et complexes — trouver la clause qui répond à votre question peut prendre du temps. C'est pourquoi Hoodi a développé une fonctionnalité de recherche intelligente qui vous permet de poser vos questions directement à votre déclaration, en langage courant. Plutôt que de feuilleter des dizaines de pages, vous obtenez des réponses précises en quelques secondes.

Combinée au carnet d'entretien numérique et au suivi du fonds de prévoyance, cette fonctionnalité donne aux copropriétaires et aux administrateurs un accès centralisé à toute l'information essentielle pour gérer leur copropriété en toute confiance.

➡️ Découvrez comment Hoodi simplifie la gestion de votre copropriété et la mise en conformité à la loi 16.

Note : cet article fournit de l'information générale et ne constitue pas un avis juridique. Pour toute question relative à votre déclaration de copropriété ou à une situation particulière, consultez un notaire ou un avocat.