Frais de condo : tout ce que vous devez savoir [Guide]
- Julien Gobeil Simard
- il y a 5 jours
- 9 min de lecture
Dernière mise à jour : il y a 3 jours
L’achat d’un condo ne se limite pas au paiement de l’hypothèque. Pour tout copropriétaire, bien comprendre en quoi consistent les frais de condo, aussi appelés charges communes ou frais de copropriété, est essentiel, non seulement pour éviter les mauvaises surprises financières, mais aussi pour exercer pleinement son rôle au sein de la copropriété.
Avec l’entrée en vigueur de réformes majeures comme celles du projet de loi 16 et du projet de loi 141, la gestion financière des copropriétés au Québec s’est considérablement complexifiée et s'est vue davantage encadrée. Ces changements exigent désormais une planification rigoureuse et une plus grande transparence de la part des syndicats de copropriété.
Dans cet article, les experts de Hoodi démystifient tout ce qui concerne les frais de condo, incluant : leur mode de calcul et leur rôle clé dans la préservation et la valeur de votre investissement immobilier.
D'abord, en quoi consistent les frais de condo?
En droit de la copropriété, le terme exact pour désigner les frais de condo est « charges communes ». Il s’agit des sommes que le syndicat de copropriété doit percevoir auprès des copropriétaires afin de payer les dépenses liées à l’administration, à l’opération, à l’entretien et à la conservation de l’immeuble à condos.
Le principe de base est simple : le syndicat de copropriété a des dépenses à couvrir. Le conseil d’administration doit donc, chaque année, préparer un budget pour prévoir l'étendue de ces dépenses.
Une copropriété ne vivant pas d’amour et d’eau fraîche, ces dépenses doivent être équilibrées dans le budget par des revenus. Ces revenus, ce sont les charges communes, soit les frais de condo exigés des copropriétaires.
En copropriété divise, le paiement des charges communes est obligatoire et prévu dans le Code civil du Québec.
Quelles dépenses couvrent les frais de condo?
Les frais de condo, aussi appelés charges communes, ne constituent pas une simple dépense mensuelle : ils représentent le levier financier central permettant au syndicat de copropriété d’assurer la gestion, l’entretien, la conservation et la pérennité de l’immeuble. Concrètement, ils servent à financer quatre grandes catégories de dépenses.
1️⃣ Frais liés à l’entretien, l’exploitation et la conservation des parties communes de l'immeuble
Une part importante des frais de condo est consacrée aux dépenses nécessaires au fonctionnement quotidien de l’immeuble et à la conservation des parties communes.
Ces dépenses incluent notamment :
l’entretien courant des parties communes (entretien ménager, déneigement, paysagement);
la consommation d’énergie des aires communes (électricité, chauffage, ventilation);
les réparations courantes et travaux d’entretien planifiés;
le salaire du concierge ou du personnel d’entretien, s’il y a lieu.
Ces charges visent à assurer le bon fonctionnement et l’entretien des parties communes de la copropriété.
2️⃣ Frais lié à l’administration et à la gestion de la copropriété
Les frais de condo servent également à financer l’administration courante du syndicat de copropriété, essentielle à son bon fonctionnement légal et financier.
On y retrouve notamment :
les honoraires de gestion (si le syndicat de copropriété retient les services d’un gestionnaire professionnel);
les services comptables, juridiques ou autres services professionnels requis ;
les frais liés à la tenue des assemblées, à la comptabilité et à la gestion administrative du syndicat de copropriété.
Ces dépenses permettent au syndicat de copropriété de respecter ses obligations légales, d’assurer une gestion transparente et d’éviter les risques de mauvaise gouvernance.
3️⃣ Frais liés aux assurances et à la gestion des sinistres de la copropriété
Les frais de condo couvrent également les coûts liés à l’assurance de l’immeuble, un poste de dépense devenu particulièrement important au cours des dernières années.
Ils incluent :
les primes d’assurance du syndicat de copropriété, réparties entre les copropriétaires via les charges communes;
les contributions au fonds d’autoassurance, rendu obligatoire par la loi 141.
Le fonds d’autoassurance permet notamment de payer les franchises (déductibles) et certains montants non couverts par l’assureur lors d’un sinistre, comme un dégât d’eau. Il vise à éviter que le syndicat de copropriété doive imposer des cotisations spéciales urgentes après un incident.
4️⃣ Le fonds de prévoyance : la réserve obligatoire pour maintenir la copropriété à long terme
Une autre composante essentielle des frais de condo est la contribution au fonds de prévoyance, une réserve financière obligatoire pour toutes les copropriétés divises au Québec.
Le fonds de prévoyance est destiné exclusivement à financer :
les réparations majeures des parties communes;
le remplacement des parties communes arrivées en fin de vie utile, telles que la toiture, les fenêtres, les ascenseurs ou les systèmes mécaniques.
➡️ Depuis l’adoption de la loi 16, les sommes versées à ce fonds ne peuvent plus être fixées au hasard : elles doivent respecter une étude du fonds de prévoyance basée sur un carnet d’entretien, tous deux réalisés par un professionnel qualifié.
Voir aussi : Frais de condo : comment gérer la contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance
💡 Recommandation des experts de Hoodi :
Notre équipe recommande typiquement aux copropriétés d’avoir 3 fonds avec chacun leur compte bancaire distinct :
le fonds d’opération;
le fonds de prévoyance;
le fonds d’autoassurance.
Les frais de condos perçus sont déposés dans le fonds d’opération et ensuite le syndicat de copropriété effectue des transferts du fonds d’opération aux autres fonds, en fonction de ce qui est prévu au budget.
Comment sont calculés les frais de condo?
Le calcul des frais de condo repose sur le budget prévisionnel annuel adopté par le conseil d’administration du syndicat de copropriété.
Ce budget est établi par le conseil d’administration du syndicat à partir des dépenses anticipées pour l’année à venir, incluant, tel que mentionné plus haut, les frais d’exploitation courants, les contributions au fonds de prévoyance et au fonds d’autoassurance.
Étant donné l’inflation, on voudra minimalement indexer le budget d’une année à l’autre pour refléter l’augmentation du coût de la vie.
Ensuite, la part que chaque copropriétaire doit payer est déterminée selon la valeur relative de sa fraction. Par exemple, si votre unité de condo représente 3 % de la valeur totale de l’immeuble, vous devrez assumer 3 % des charges communes de la copropriété.
La valeur relative de chaque fraction est documentée dans la déclaration de copropriété. Typiquement, le conseil d’administration crée un tableau où les frais annuels et/ou mensuels de chaque fraction sont calculés et transmettra ce tableau aux copropriétaires dans un avis de cotisation.
Les particularités possibles dans la répartition des frais de condo
La déclaration de copropriété peut prévoir une répartition différente de certains frais lorsque ceux-ci concernent des parties communes à usage restreint (PCUR). Plusieurs déclarations de copropriété stipulent que le calcul doit être possible et significativement utile.
👉 Par exemple, les frais de déneigement des stationnements pourraient être répartis selon le nombre réel de cases dont jouit chacun des copropriétaires, de sorte qu’un copropriétaire ayant deux stationnements paie davantage qu’un copropriétaire n’en ayant qu’un et que le copropriétaire qui n’a pas de stationnement n'ait pas à contribuer à ces frais.
Il est aussi possible que seuls certains copropriétaires contribuent au fonds de prévoyance pour des éléments dont ils ont l’usage exclusif, comme une terrasse sur le toit, si la déclaration de copropriété le prévoit explicitement.
Exemple concret de calcul des frais de condo
Prenons un exemple d’une copropriété de 6 unités dont les dépenses prévues pour une année totalisent 25 000$. 4 fractions ont une valeur relative de 15%, alors que 2 ont une valeur relative de 20%. Dans cet exemple, il n’y a pas de répartition particulière pour certaines parties communes à usage restreint.
On calculerait alors les frais de condode chaque copropriétaire ainsi :
Fraction | Valeur relative | Contribution annuelle aux charges communes | Contribution mensuelle aux charges communes |
1 | 15% | 3 750$ | 312,50$ |
2 | 15% | 3 750$ | 312,50$ |
3 | 15% | 3 750$ | 312,50$ |
4 | 15% | 3 750$ | 312,50$ |
5 | 20% | 5 000$ | 416,67$ |
6 | 20% | 5 000$ | 416,67$ |
Qui décide du montant des frais de condo?
Le conseil d’administration de la copropriété adopte le budget annuel, après l’avoir présenté lors de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires (AGA), ce qui permet de fixer le montant des charges communes. Bien que le budget de la copropriété soit présenté à l’assemblée des copropriétaires, celle-ci ne vote pas sur le budget annuel.
L’assemblée de copropriétaires pourrait être appelée à voter certaines dépenses extraordinaires, par exemple pour des projets d’amélioration (ex : ajout d’une borne de recharge commune dans le stationnement) ou de transformations de parties communes (ex : transformer un stationnement visiteur en lave-auto).
⚠️ Le risque de fixer des frais de condos trop bas
Pendant longtemps au Québec, des frais de condo bas étaient perçus, à tort, comme un signe de saine gestion en copropriété. Pourtant, l’histoire a démontré que des frais de condo trop bas signifient souvent des lacunes d’entretien, de faibles contributions au fonds de prévoyance et l’absence de réserve pour payer la franchise d’assurance ou des travaux urgents en cas de sinistre. 🚩
Aujourd'hui, avec le carnet d’entretien, l’étude du fonds de prévoyance et le fonds d’autoassurance obligatoires, les frais de condos tendent à mieux refléter le coût réel d’être propriétaire d’un condo.
Quand des cotisations spéciales sont-elles nécessaires?
Plusieurs situations peuvent mener à des cotisations spéciales en copropriété :
Mauvais budget menant à un manque de fonds pour payer les dépenses courantes;
Fonds de prévoyance insuffisant pour payer des réparations majeures ou remplacements de parties communes nécessaires;
Fonds d’autoassurance insuffisant pour payer la franchise d’assurance suite à un sinistre;
Situation imprévue nécessitant un apport financier additionnel.
Normalement, avant d’exiger une cotisation spéciale, le conseil d’administration devra convoquer l’assemblée des copropriétaires afin d’expliquer le besoin et répondre aux questions des copropriétaires, suite à quoi il pourra adopter une résolution pour exiger une cotisation spéciale.
Comment les frais de condo sont-ils perçus?
Les frais de condo sont généralement perçus de façon mensuelle, à une date fixe déterminée par le syndicat de copropriété, le plus souvent le premier jour de chaque mois.
Les modes de paiement les plus utilisés sont le prélèvement bancaire automatique et les chèques postdatés, bien que certains syndicats de copropriété acceptent également les virements bancaires et les virements interac.
Dans les dernières années, de nouvelles solutions sont apparues sur le marché afin de simplifier la perception des frais de condo. C’est notamment le cas d'Otonom, qui offre une plateforme pour faciliter la gestion des payables et recevables.
➡️ Peu importe la méthode choisie, le copropriétaire demeure responsable de s’assurer que le paiement est effectué à temps, même en cas d’erreur administrative ou bancaire.
Les sommes perçues sont généralement déposées dans le compte bancaire d’opération du syndicat de la copropriété. Cette perception régulière des frais de condo permet au syndicat de respecter ses obligations financières et d’éviter les déficits de trésorerie susceptibles d’entraîner des cotisations spéciales.
Le syndicat de copropriété peut prévoir des virements mensuels ou annuels afin de garnir les autres fonds (fonds de prévoyance, fonds d’autoassurance) selon ce qui est prévu au budget.
Qu’arrive-t-il si un copropriétaire décide de ne pas payer ses frais de condo?
Le non-paiement des frais de condo est une situation prise très au sérieux par la loi, car il compromet directement la santé financière de l’ensemble de la copropriété. Lorsqu’un copropriétaire fait défaut de payer ses charges communes, le syndicat dispose de plusieurs recours graduels.
La plupart des déclarations de copropriété permettent au syndicat d’appliquer des intérêts de retard. Si la situation ne se règle pas, le syndicat de copropriété pourra mettre en demeure le copropriétaire fautif, puis recourir à la médiation, l'arbitrage ou les tribunaux afin de régler la situation.
Si le défaut de paiement se prolonge au-delà de trois mois, le copropriétaire perd automatiquement son droit de vote à l’assemblée des copropriétaires, ainsi que son admissibilité à siéger au conseil d’administration, jusqu’au paiement complet des montants dus.
Un autre recours possible si un copropriétaire n'acquitte pas ses frais de condo : l’hypothèque légale
En cas de non-paiement des frais de condos, le syndicat de copropriété peut inscrire une hypothèque légale sur la fraction du copropriétaire fautif. Cette hypothèque garantit le paiement des charges communes impayées et prime sur plusieurs autres créances. En dernier recours, la loi permet même au syndicat de demander la vente de l’unité sous contrôle de justice afin de récupérer les sommes dues.
Ces mécanismes légaux visent à protéger l’ensemble des copropriétaires, en évitant que le défaut de paiement de l’un d’entre eux n’entraîne des hausses injustifiées ou des cotisations spéciales pour les autres.
👉 le syndicat de copropriété a l’obligation d’agir en cas de défaut de paiement des frais de condo
Le conseil d’administration d’un syndicat de copropriété ne peut pas choisir d’ignorer un défaut de paiement au niveau des frais de condo.
En vertu du Code civil du Québec, le conseil d'administration a l’obligation d’assurer la conservation de l’immeuble et de percevoir les charges communes auprès de tous les copropriétaires.
Un retard injustifié dans la perception des frais de condo peut engager la responsabilité des administrateurs, notamment si cette inaction entraîne un manque de liquidités, des cotisations spéciales ou un préjudice pour les autres copropriétaires. C’est pourquoi les syndicats de copropriété doivent agir avec diligence, équité et transparence dès les premiers signes de défaut de paiement.
Ce qu’il faut retenir sur les frais de condo en copropriété
Les frais de condo ne sont ni optionnels ni arbitraires. Ils constituent une obligation légale essentielle à la conservation de l’immeuble à condos et à la protection de la valeur de votre investissement. Avec l’inflation et les exigences accrues des lois 16 et 141, il est normal que ces frais augmentent afin de refléter le coût réel de la copropriété.
Avant d’acheter un condo, la transparence demeure votre meilleure alliée. Exiger l’étude du fonds de prévoyance, le carnet d’entretien et les procès-verbaux vous permettra d’évaluer correctement la santé financière du syndicat et d’éviter les mauvaises surprises.
Comme le résume bien un principe fondamental en copropriété : mieux vaut payer des frais mensuels réalistes que de subir une cotisation spéciale imprévue de plusieurs milliers de dollars!
