Attestation du syndicat : le piège du solde du fonds de prévoyance
- Julien Gobeil Simard
- 7 mai
- 9 min de lecture
Vous êtes sur le point d'acheter un condo. Le vendeur vous remet l'attestation du syndicat de copropriété et, à la ligne du fonds de prévoyance, le solde correspond exactement au solde minimum recommandé par l'étude. Soulagement : le fonds est adéquatement capitalisé, vous pouvez signer en toute confiance.
En réalité, non. Cette information, prise isolément, ne vous dit à peu près rien sur la santé du fonds de prévoyance de la copropriété. Pire : elle peut donner une fausse impression de sécurité à un acheteur qui, sans le savoir, hérite d'un rattrapage de plusieurs dizaines de milliers de dollars étalé sur les années à venir.
Dans cet article, on démontre certains angles morts de l'attestation du syndicat quant au fonds de prévoyance, à l'aide d'un exemple chiffré concret. Et on explique pourquoi un acheteur devrait toujours exiger l'étude du fonds de prévoyance avant de finaliser une transaction.
Ce que l'attestation demande au sujet du fonds de prévoyance
Depuis l'entrée en vigueur du règlement d'application de la loi 16 en août 2025, le vendeur d'une fraction de copropriété divise doit obligatoirement remettre au promettant-acheteur une attestation du syndicat sur l'état de la copropriété. Ce document, signé par un représentant désigné du syndicat, documente plusieurs aspects de la situation juridique, technique et financière de l'immeuble.
➡️ Voir aussi : Guide de l'attestation du syndicat sur l'état de la copropriété
Au sujet du fonds de prévoyance, l'attestation pose essentiellement deux questions :
Le montant total du fonds de prévoyance en date de l'attestation.
La recommandation de l'étude du fonds de prévoyance quant au montant minimum devant être disponible à ce fonds au début de l'année en cours.
À première vue, ça semble suffisant : on compare les deux chiffres et on tire une conclusion. Si le solde est inférieur à la recommandation, c'est mauvais signe. Si le solde est égal ou supérieur, tout va bien.
C'est dans cette deuxième conclusion que se cache le piège.
Une mise en situation concrète
Imaginons une petite copropriété de 6 unités, construite en 1993. Comme bien des copropriétés québécoises, elle vient à peine de se conformer à la loi 16 : son carnet d'entretien et sa première étude du fonds de prévoyance ont été produits en 2025.
En janvier 2026, l'un des copropriétaires reçoit une promesse d'achat sur son unité. Il demande l'attestation à son syndicat. Au sujet du fonds de prévoyance, l'attestation indique :
Solde du fonds de prévoyance au moment de l'attestation : 25 396 $
Recommandation de l'étude pour le solde au début de 2026 : 25 396 $
Les deux chiffres sont identiques! 👏
L'acheteur croit que la copropriété est en parfaite santé financière. Le vendeur, de bonne foi, n'a rien caché. Le syndicat n'a pas menti.
Et pourtant, voici le flux de trésorerie projeté par l'étude du fonds de prévoyance pour les 10 prochaines années, où nous avons mis en vert le chiffre apparaissant à l'attestation, et en rouge les chiffres qui sont réellement intéressants selon nous :
Année | Début de période ($) | Contribution annuelle ($) | Contribution de renflouement ($) | Dépenses ($) | Intérêts ($) | Fin de période ($) |
2026 | 25 396 | 10 370 | 22 568 | 17 676 | 709 | 41 367 |
2027 | 41 367 | 10 704 | 22 568 | 8 240 | 1 303 | 67 701 |
2028 | 67 701 | 11 049 | 22 568 | 26 705 | 1 487 | 76 101 |
2029 | 76 101 | 11 405 | 20 700 | 45 048 | 1 211 | 64 369 |
2030 | 64 369 | 11 772 | 12 492 | 6 552 | 1 645 | 83 726 |
2031 | 83 726 | 12 151 | 12 492 | 15 800 | 1 882 | 94 451 |
2032 | 94 451 | 12 542 | 12 492 | 3 197 | 2 428 | 118 715 |
2033 | 118 715 | 12 946 | 12 492 | 33 586 | 2 284 | 112 851 |
2034 | 112 851 | 13 363 | 11 237 | 22 388 | 2 380 | 117 443 |
2035 | 117 443 | 13 793 | 10 282 | 5 525 | 2 859 | 138 852 |
Si vous étiez l'acheteur, vous aimeriez probablement avoir vu ce tableau avant de signer. Voici pourquoi.
1️⃣ Le solde au début de l'année n'est pas une recommandation, c'est un résultat
Le règlement d'application de la loi 16 impose que toute étude du fonds de prévoyance indique, pour un horizon d'au moins 25 ans :
la recommandation du solde à avoir au début de chaque année;
le montant à capitaliser chaque année.
Le problème, c'est que le solde au début d'une année n'est pas une recommandation : c'est un résultat de calcul.
Quand un professionnel prépare une étude du fonds de prévoyance, il commence par estimer les coûts des travaux qui devront être payés par le fonds sur minimalement 25 ans, en tenant compte de l'inflation. Ce sont les sorties d'argent. Du côté des entrées, on tient compte des contributions annuelles des copropriétaires et, accessoirement, des intérêts générés par le placement du fonds.
Le professionnel détermine ensuite le niveau de contribution annuelle nécessaire pour que le fonds soit toujours en mesure d'absorber les dépenses prévues sans tomber en déficit. C'est cette contribution qui constitue la véritable recommandation.
Le solde au début de chaque année, lui, n'est qu'un sous-produit de la formule :
Solde début + contributions + intérêts − dépenses = solde fin (qui devient le solde début de l'année suivante)
Dans notre exemple, le syndicat qui indique avoir 25 396 $ dans son fonds et que la recommandation pour 2026 de l'étude était de 25 396 $ ne ment pas. Il répond aux questions de l'attestation. Mais ce 25 396 $ correspond au solde du fonds à la fin de l'année 2025, soit avant qu'aucune des recommandations de l'étude ne soit appliquée. Pour confirmer que la copropriété est sur la bonne voie, il faudrait aller voir si les contributions annuelles et de renflouement de 2026 ont effectivement été votées au budget. (Astuce : le budget de l'année en cours doit être fourni avec l'attestation.)
2️⃣ Le renflouement invisible : une copropriété sous-capitalisée qui en a tout l'air
Notre copropriété fictive a 33 ans. Plusieurs composantes (toiture, fenêtres, revêtement extérieur, équipements mécaniques) arrivent en fin de vie utile. Et elle dispose d'à peine 25 396 $ au fonds de prévoyance.
Sans surprise, l'étude conclut que le fonds est largement sous-capitalisé. Une disposition transitoire du projet de loi 16 de 2019 permet d'étaler ce rattrapage : le professionnel détermine une contribution de renflouement, qui s'ajoute à la contribution annuelle régulière, et qui peut être répartie sur plusieurs années (jusqu'à 10 ans dans plusieurs scénarios types).
Dans notre tableau, la copropriété doit injecter 22 568 $ de renflouement par année entre 2026 et 2028, puis 20 700 $ en 2029, puis encore plus de 10 000 $ par année jusqu'en 2035 au moins. Sur 10 ans, c'est plus de 159 000 $ de renflouement à payer collectivement, soit en moyenne plus de 26 500 $ par unité, en plus des contributions annuelles régulières.
Rien de tout cela n'apparaît à l'attestation. L'acheteur qui ne consulte pas l'étude pense acheter dans une copropriété en santé. En réalité, il achète une part dans une copropriété qui doit doubler ou tripler ses contributions au fonds de prévoyance pour rattraper le retard accumulé depuis 1993.
3️⃣ Les augmentations de contributions à venir, elles aussi invisibles
Même en ignorant le renflouement, les contributions annuelles régulières ne sont pas figées. Une étude du fonds de prévoyance bien faite tient compte de l'inflation, de l'évolution prévue des coûts de construction et du calendrier des travaux.
Dans notre exemple, la contribution annuelle régulière passe de 10 370 $ en 2026 à 13 793 $ en 2035 — une hausse de 33 % sur 10 ans, soit l'équivalent d'une indexation d'environ 3 % par année.
Certaines études proposent même des scénarios progressifs, où on étale volontairement les hausses sur plusieurs années pour réduire le choc immédiat. Ce sont des informations cruciales pour quiconque veut estimer ses frais de condo futurs, mais qui ne sont pas révélées par l'attestation.
On peut même s'imaginer un cas extrême : le syndicat demande au professionnel dans l'étude de commencer les augmentations seulement dans 2, 3 ou 5 ans, et ensuite d'augmenter plus agressivement. Encore une fois, selon l'attestation, le fonds de prévoyance correspondrait possiblement à la "recommandation" de l'étude, puisque celle ci ne prévoit des hausses que dans quelques années. Encore une fois le même enjeu : le solde prévu par l'étude est un sous-produit des contributions recommandées et non une recommandation à proprement dit.
Concrètement, l'acheteur qui se fie uniquement aux frais de condo actuels et au solde indiqué à l'attestation peut découvrir, deux ou trois ans après son achat, que ses frais ont augmenté significativement et qu'aucune cotisation spéciale n'a pourtant été votée. C'est simplement ce qui était prévu dans l'étude .
4️⃣ Travaux reportés : un solde gonflé artificiellement
Voici un dernier angle mort, plus subtil mais tout aussi important.
Imaginons qu'une étude réalisée en 2024 prévoyait, pour 2025, le remplacement d'une terrasse pour 8 000 $. Or, le conseil d'administration a décidé de reporter ces travaux à 2027, parce que la terrasse « peu être étirée encore » et qu'on souhaitait réduire les dépenses cette année-là. Résultat : le solde au 1er janvier 2026 est plus élevé de 8 000 $ que ce que prévoyait l'étude. Avec moins de dépenses à court terme, le syndicat a décidé de ne pas suivre les contributions annuelles prévues à l'étude.
À l'attestation, ce sera donc une bonne nouvelle apparente : le solde est environ celui recommandé. Mais rien dans le document ne signale au lecteur que ceci provient d'un travail reporté qui devra de toute façon être effectué. Pire encore, plus on attend, plus le coût réel risque d'augmenter (inflation, dégradation accélérée de la composante).
Le solde en apparence suffisant d'une année peut donc, en réalité, cacher un portrait moins reluisant : des travaux différés qui finiront par coûter plus cher et un solde au fonds de prévoyance artificiellement gonflé.
La seule façon d'identifier ce risque, c'est de croiser :
l'étude du fonds de prévoyance (qui prévoit les dépenses du fonds de prévoyance et leur calendrier);
le carnet d'entretien (qui consigne les travaux à faire, ceux réellement effectués et ceux reportés);
les procès-verbaux du conseil d'administration (qui documentent les décisions de report).
L'attestation à elle seule ne permet jamais de faire ce croisement.
➡️ Voir aussi : Tout sur le carnet d'entretien
En tant qu'acheteur, que faut-il faire?
L'attestation du syndicat n'est pas inutile. Elle reste un document essentiel pour valider plusieurs aspects de la copropriété (litiges, sinistres en cours, charges impayées, etc.). Mais sur la question précise du fonds de prévoyance, elle est largement insuffisante.
Avant de signer, le promettant-acheteur a tout intérêt à exiger les documents suivants, en plus de l'attestation :
L'étude du fonds de prévoyance au complet, incluant le tableau de flux de trésorerie projeté sur 25 ans.
Le carnet d'entretien à jour, pour comparer les travaux prévus avec les travaux réellement effectués.
Les procès-verbaux des dernières assemblées et du conseil d'administration, pour repérer les travaux reportés ou les contributions non encore votées.
Le budget de l'année en cours, qui devrait refléter les contributions recommandées par l'étude.
En vertu des articles 1070 et 1070.1 du Code civil du Québec, le syndicat doit tenir à la disposition des copropriétaires cette documentation. Le promettant-acheteur, lui, peut généralement y accéder s'adressant au syndicat, ce qui est rendu possible par l'article 1068.2 du Code civil du Québec.
En résumé
L'attestation du syndicat de copropriété, telle que conçue par le règlement d'application de la loi 16, demande deux informations sur le fonds de prévoyance : le solde actuel et la recommandation de l'étude pour le solde en début d'année. Si on s'arrête à ces deux chiffres :
Quand le solde est inférieur à la recommandation, c'est effectivement un signal négatif clair.
Quand le solde est égal ou supérieur à la recommandation, on ne peut absolument rien conclure.
Le solde en début d'année n'est qu'un résultat de calcul et non une recommandation de l'étude. Il ne révèle ni le renflouement à venir, ni les augmentations de contributions prévues, ni les travaux reportés qui gonflent artificiellement le fonds. La seule façon de juger réellement de la santé financière d'une copropriété, c'est de lire l'étude du fonds de prévoyance, idéalement aux côtés du carnet d'entretien et des procès-verbaux récents.
Pour les acheteurs : ne vous fiez jamais à l'attestation seule pour juger de la santé du fonds de prévoyance.
Pour les syndicats et leurs conseils d'administration : préparez-vous à fournir ces documents à chaque transaction, et tenez-les à jour pour que vos copropriétaires puissent les remettre rapidement.
➡️ Votre copropriété n'a pas encore d'étude du fonds de prévoyance, ou son étude commence à dater? Les experts de Hoodi vous accompagnent dans la production et la mise à jour de votre étude du fonds de prévoyance et de votre carnet d'entretien. Nos rapports sont conçus pour être facilement consultables par les copropriétaires, les acheteurs et leurs conseillers.
Note : cette page ne constitue pas un avis juridique. Pour toute situation particulière, nous vous recommandons de consulter un avocat ou un notaire spécialisé en droit de la copropriété.
