L’installation de caméras de sécurité et le nettoyage des conduits peuvent-ils être payés à même le fonds de prévoyance?

Selon l’article 1071 du Code civil du Québec, le fonds de prévoyance est constitué en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, et il est « affecté uniquement à ces réparations et remplacements ». Le nettoyage des conduits de ventilation et celui des chutes à déchets sont des travaux d’entretien, même à un rythme de cinq ans, et se paient à même les charges communes. L’installation d’un nouveau système de caméras n’est ni une réparation majeure ni un remplacement, alors que le remplacement en fin de vie utile d’un système déjà en place peut, lui, être imputé au fonds.

L’article 1072 du Code civil du Québec range dans les charges communes les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, en plus des sommes à verser au fonds de prévoyance et au fonds d’auto assurance. L’entretien appartient à cette catégorie d’exploitation, puisque l’article 1039 donne au syndicat pour objet la conservation de l’immeuble ainsi que l’entretien et l’administration des parties communes. CondoLégal va dans le même sens dans sa fiche sur la nature des travaux admissibles au fonds, en caractérisant les réparations majeures par leur caractère non régulier, par opposition aux opérations d’entretien courantes.

C’est donc l’objet de la dépense qui compte, et non sa fréquence. Le nettoyage des conduits de ventilation et celui des chutes à déchets ne réparent ni ne remplacent une composante, ils la maintiennent en état. Une dépense qui revient aux cinq ans reste une dépense d’exploitation, à prévoir au budget annuel, quitte à l’étaler pour éviter un choc budgétaire une année sur cinq. Le carnet d’entretien imposé par l’article 1070.2 du Code civil du Québec, qui décrit « les entretiens faits et à faire », est justement l’outil de planification de ce type de travaux. En revanche, le remplacement d’un tronçon de chute à déchets ou d’un équipement de ventilation arrivé en fin de vie utile relève bien du fonds de prévoyance.

Pour les caméras, deux questions se posent séparément, celle du financement et celle du pouvoir de décider. Une installation entièrement nouvelle ajoute un équipement qui n’existait pas, ce qui ne correspond ni à une réparation majeure ni à un remplacement au sens de l’article 1071, et se finance donc autrement, par le budget d’exploitation, par une cotisation spéciale ou par un emprunt du syndicat. Sur le pouvoir de décider, CondoLégal rapporte que le conseil d’administration peut prendre l’initiative lorsque l’immeuble a déjà subi du vandalisme ou des vols, la sécurité étant une composante de la destination de l’immeuble, alors que d’autres y voient plutôt des travaux d’amélioration des parties communes. Dans cette seconde lecture, l’article 1097 du Code civil du Québec exige une décision des copropriétaires représentant les trois quarts des voix des copropriétaires présents ou représentés, cette même décision portant aussi sur la répartition du coût des travaux. La qualification varie donc selon les circonstances.

Le remplacement, en fin de vie utile, d’un système de caméras déjà installé suit une autre logique. S’il fait partie des parties communes, il s’agit du remplacement d’une partie commune, admissible au fonds de prévoyance, et il devrait normalement figurer comme composante dans l’étude du fonds de prévoyance. Si la copropriété profite de l’occasion pour élargir la couverture, la portion qui ajoute des caméras ou des fonctions nouvelles sort de l’objet du fonds et se finance séparément.

Avant toute décision, la déclaration de copropriété de l’immeuble mérite une lecture attentive, puisque c’est elle qui identifie les parties communes et détermine ainsi ce qui peut être imputé au fonds. L’article 1064 du Code civil du Québec prévoit par ailleurs que les copropriétaires qui ont l’usage de parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges liées à l’entretien et aux réparations courantes de ces parties, la déclaration pouvant prévoir une répartition différente pour les réparations majeures et le remplacement de ces parties.