Tout sur la loi 16 pour les condos

La loi 16 impose aux copropriétés divises du Québec trois obligations désormais officielles : le carnet d’entretien, l’étude du fonds de prévoyance et l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété. Son règlement d’application est en vigueur depuis le 14 août 2025, et la première grande échéance arrive le 15 août 2028.

Cette page donne la vue d’ensemble : ce que la loi change, qui est visé, les dates à retenir et par où commencer. Pour approfondir chaque obligation, elle renvoie à nos guides complets et à notre page de référence sur le règlement.

Qu’est-ce que la loi 16 pour les condos?

La loi 16 est la Loi visant principalement l’encadrement des inspections en bâtiment et de la copropriété divise (L.Q. 2019, chapitre 28), adoptée par l’Assemblée nationale du Québec en décembre 2019. C’est la plus grande réforme de la copropriété divise depuis l’entrée en vigueur du Code civil du Québec, en 1994. Elle vise une meilleure conservation des immeubles détenus en copropriété et une plus grande transparence envers les copropriétaires et les acheteurs de condos.

Quelques termes pour se comprendre. Une copropriété divise est un immeuble divisé en fractions : chaque copropriétaire possède sa partie privative (son unité) et une quote-part des parties communes, c’est-à-dire les portions de l’immeuble qui appartiennent à l’ensemble des copropriétaires (toit, fondations, murs extérieurs, corridors, équipements communs). Le syndicat de copropriété (SDC) est la personne morale que forment tous les copropriétaires ; sa mission comprend la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.

La majorité des dispositions de la loi 16 sont entrées en vigueur le 10 janvier 2020 : mission du syndicat précisée, encadrement des clauses pénales, modifications du règlement de l’immeuble désormais faites de manière expresse, responsabilités clarifiées pour les parties communes à usage restreint, obligation pour un nouveau copropriétaire de s’annoncer au syndicat. Mais ses trois dispositions les plus réformatrices, soit le carnet d’entretien, l’étude du fonds de prévoyance et l’attestation du syndicat, restaient suspendues à l’adoption d’un règlement d’application. C’est chose faite depuis 2025. Certaines idées reçues circulent encore à son sujet : nous en démontons six mythes fréquents.

À retenir. La loi 16 est en vigueur, et son règlement d’application aussi. Depuis le 14 août 2025, le carnet d’entretien, l’étude du fonds de prévoyance et l’attestation du syndicat sont des obligations officielles pour toutes les copropriétés divises du Québec, avec des échéances précises.

Le règlement de la loi 16 est-il en vigueur?

Oui. Le Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise (CCQ, r. 8.01) est en vigueur depuis le 14 août 2025. Édicté par le gouvernement du Québec le 16 juillet 2025 (décret 991-2025), puis publié à la Gazette officielle du Québec le 30 juillet 2025, il est entré en vigueur le quinzième jour suivant sa publication, conformément à son article 15.

C’est ce règlement qui rend les obligations de la loi 16 pleinement applicables : il précise le contenu exigé du carnet d’entretien et de l’étude du fonds de prévoyance, les professionnels autorisés à les préparer, les fréquences de mise à jour et de révision, ainsi que le contenu de l’attestation du syndicat.

Pour le détail de chaque exigence, avec le tableau complet des obligations et les liens vers les textes officiels, consultez notre page de référence : Règlement de la loi 16 : exigences et dates en vigueur.

Quelles sont les trois grandes obligations de la loi 16?

Trois documents structurent la conformité d’une copropriété : le carnet d’entretien, l’étude du fonds de prévoyance et l’attestation du syndicat. Chacun a son rôle, et les trois se répondent.

Le carnet d’entretien

Le carnet d’entretien est le document qui décrit l’immeuble et planifie son entretien. Il contient l’inventaire des parties communes (matériaux, appareils et équipements, y compris ceux des parties privatives dont le syndicat assume l’entretien), une évaluation de leur état et de leur durée de vie utile restante, la planification des réparations majeures et des remplacements sur une période d’au moins 25 ans, les travaux d’entretien requis et leur fréquence, ainsi que l’archivage des interventions réalisées. L’obligation vient de l’article 1070.2 du Code civil du Québec ; le règlement en précise le contenu et les échéances. Pour tout le détail : notre guide complet du carnet d’entretien.

L’étude du fonds de prévoyance

Le fonds de prévoyance est la réserve financière que chaque syndicat constitue pour payer les réparations majeures et les remplacements des parties communes. L’étude du fonds de prévoyance, exigée par l’article 1071 du Code civil du Québec, estime le coût de chaque réparation majeure et remplacement prévus au carnet d’entretien, puis recommande les montants à verser au fonds pour qu’il soit suffisant. Les contributions des copropriétaires sont ensuite établies sur la base de ces recommandations. Le carnet couvre ainsi le volet bâtiment, et l’étude, le volet financier. Pour tout le détail : notre guide complet du fonds de prévoyance.

L’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété

L’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété est le document que le syndicat remet au copropriétaire qui vend son unité, afin d’informer l’acheteur potentiel de la santé financière, administrative, physique et légale de la copropriété (article 1068.1 du Code civil du Québec). Elle rapporte notamment le montant du fonds de prévoyance par rapport à la recommandation de l’étude, les données financières récentes, les assurances, les travaux majeurs des 5 dernières années et ceux prévus dans les 10 prochaines. Le syndicat dispose d’un délai de 15 jours pour la remettre au copropriétaire qui la demande, une obligation en vigueur depuis le 14 août 2025. Pour tout le détail : notre guide complet de l’attestation du syndicat.

À retenir. Le carnet d’entretien couvre le bâtiment, l’étude du fonds de prévoyance couvre le financement, et l’attestation rend le tout visible aux acheteurs : l’étude se base sur la planification du carnet, et l’attestation rapporte l’état du fonds par rapport aux recommandations de l’étude.

Quelles sont les dates limites de la loi 16?

Deux dates gouvernent la conformité : le 14 août 2025, entrée en vigueur du règlement, et le 15 août 2028, échéance pour obtenir le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance.

Date	Ce qui s’applique
14 août 2025	Entrée en vigueur du règlement. L’attestation du syndicat est exigible depuis cette date : 15 jours pour la remettre au copropriétaire qui la demande.
15 août 2028	Date limite pour faire établir le carnet d’entretien et obtenir l’étude du fonds de prévoyance, par des professionnels autorisés.
Du 14 août 2023 au 14 août 2025	Les carnets d’entretien et les études du fonds de prévoyance obtenus durant cette période auprès d’un professionnel autorisé sont reconnus valides.

L’échéance du 15 août 2028 vient de l’article 151 de la loi 16, qui accorde aux syndicats « le jour qui suit de trois ans » l’entrée en vigueur du règlement. Attention à une confusion fréquente : le délai est de trois ans et un jour, pas de trois ans ; l’interprétation officielle publiée par le gouvernement du Québec confirme le 15 août 2028.

Ces échéances marquent un départ, pas une arrivée. Le carnet d’entretien doit ensuite être mis à jour chaque année par le conseil d’administration, puis révisé par un professionnel tous les 5 ans, ou tous les 10 ans si la copropriété remplit un seul de ces critères : au plus 8 parties privatives (sans compter les rangements et les stationnements), au plus 3 étages entièrement hors sol, ou aucune partie commune située dans un bâtiment. L’étude du fonds de prévoyance, elle, doit être renouvelée tous les 5 ans, quelle que soit la taille de la copropriété. Le tableau complet des obligations et des échéances se trouve sur notre page de référence.

Qui peut préparer les documents exigés par la loi 16?

Le carnet d’entretien doit être établi, puis révisé, par un membre de l’un de quatre ordres professionnels : les ingénieurs (OIQ), les architectes (OAQ), les technologues professionnels (OTPQ) et les évaluateurs agréés (OEAQ). Pour l’étude du fonds de prévoyance, les comptables professionnels agréés (CPA) s’ajoutent à ces quatre ordres.

Dans tous les cas, le professionnel doit être indépendant de la copropriété : il ne peut pas être un administrateur, un copropriétaire, un locataire, le gérant ni le gestionnaire de l’immeuble. Une copropriété ne peut donc pas préparer elle-même son carnet ou son étude.

L’attestation du syndicat, elle, ne requiert aucun ordre professionnel : c’est un document du syndicat, daté et signé par la personne autorisée à le donner, avec son nom et sa qualité.

Que risque une copropriété qui ne se conforme pas?

La conformité se vérifie désormais à chaque vente. Depuis le 14 août 2025, l’acheteur d’un condo reçoit l’attestation du syndicat, qui rapporte l’état du fonds de prévoyance par rapport aux recommandations de l’étude ainsi que les réparations majeures prévues dans les 10 prochaines années. Une copropriété qui n’a ni carnet ni étude valides ne peut pas remplir correctement ces sections : sa non-conformité devient visible pour chaque acheteur potentiel, et ses unités en deviennent moins attrayantes.

S’y ajoute la mission légale du syndicat : depuis la loi 16, l’article 1039 du Code civil du Québec précise qu’il « doit notamment veiller à ce que les travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble soient effectués ». Le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance sont précisément les outils de cette mission.

Se conformer a aussi un effet concret sur le budget : la première étude du fonds de prévoyance recalibre souvent les contributions des copropriétaires. Nos exemples d’augmentation des frais de copropriété liés à la loi 16 donnent des ordres de grandeur.

Par où commencer pour se conformer à la loi 16?

Commencez par le carnet d’entretien, ou mieux, par le carnet et l’étude ensemble. L’étude du fonds de prévoyance doit se baser sur la planification du carnet : réaliser les deux documents en même temps assure leur cohérence et réduit généralement les coûts. L’enjeu est particulièrement sensible pour les petites copropriétés, où les exigences de la loi 16 coûtent plus cher par unité.

Hoodi offre un service clé en main, commandé et suivi entièrement en ligne, qui combine le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance pour les petites copropriétés : le détail du service, son fonctionnement étape par étape et les tarifs sont publiés en ligne, et la commande se fait en quelques clics.

Une fois les documents obtenus, la conformité devient une routine : le carnet d’entretien numérique facilite les mises à jour annuelles, et Attestation Condo aide à produire les attestations dans le délai de 15 jours.

Pour poursuivre, trois ressources prolongent cette page : tout sur le carnet d’entretien, tout sur le fonds de prévoyance et les 61 questions et réponses sur la loi 16, qui couvrent les cas particuliers.