Qui paie le remplacement d’une vitre thermos brisée dans une porte de balcon, le copropriétaire ou le syndicat?

Lorsque la porte ou son thermos est une partie commune à usage restreint, le remplacement du thermos relève en principe du syndicat, qui doit diriger les travaux. L’article 1064 du Code civil du Québec ne met à la charge du copropriétaire que l’entretien et les réparations courantes de ces parties. Le coût du remplacement se répartit alors selon la déclaration de copropriété, ou entre tous les copropriétaires si elle est muette, sauf si le bris découle d’une faute ou d’un défaut d’entretien du copropriétaire.

Tout part de la qualification. CondoLégal rappelle que la responsabilité des travaux dépend de la façon dont les plans cadastraux et la déclaration de copropriété qualifient le thermos de la fenêtre ou de la porte. S’il s’agit d’une partie privative, le copropriétaire en assume seul le remplacement. S’il s’agit d’une partie commune, à usage restreint ou non, CondoLégal précise que c’est le syndicat qui doit agir comme maître d’œuvre des travaux.

Dans sa version en vigueur depuis le 10 janvier 2020, issue de la Loi 16, l’article 1064 du Code civil du Québec prévoit que chaque copropriétaire contribue aux charges communes selon la valeur relative de sa fraction. Les copropriétaires qui ont l’usage d’une partie commune à usage restreint contribuent toutefois seuls aux charges liées à « l’entretien et aux réparations courantes » de ces parties. Le même article permet à la déclaration de prévoir une répartition différente pour les réparations majeures et le remplacement de ces parties.

CondoLégal en tire une conséquence nette pour les thermos. Le mot « charges » de l’article 1064 ne vise que les réparations mineures et l’entretien, et cet article ne peut pas, à lui seul, rendre un copropriétaire responsable du remplacement d’une partie commune à usage restreint. Le coût du remplacement suit donc la répartition prévue par la déclaration, ou, en cas de silence, la valeur relative de chaque fraction. Hoodi souligne que les portes et fenêtres sont justement l’exemple type visé par cette précision de la Loi 16, et l’article 1071 du Code civil du Québec affecte le fonds de prévoyance aux réparations majeures et au remplacement des parties communes.

La cause du bris compte toutefois. Selon CondoLégal, la déclaration peut déléguer au copropriétaire qui jouit d’une partie commune à usage restreint le devoir de la garder propre et fonctionnelle, et les coûts causés par un défaut d’entretien reviennent au copropriétaire fautif. Par le même raisonnement, un thermos brisé par un choc ou une faute d’un occupant pourrait être réclamé à la personne responsable. Lorsqu’un thermos éclate sans cause apparente, il pourrait aussi être utile de vérifier si l’assurance de l’immeuble couvre le bris, en tenant compte de la franchise.

En pratique, il serait prudent de relire la déclaration de copropriété pour voir comment elle qualifie les portes, les fenêtres et leurs thermos, et si elle contient une clause qui met le remplacement des parties communes à usage restreint à la charge de leurs seuls usagers. DJC Legal rappelle qu’une telle clause est possible. Le copropriétaire aurait aussi intérêt à aviser le syndicat plutôt que de commander le remplacement lui-même, puisque c’est au syndicat de diriger ces travaux.