L’évaluation du coût de reconstruction remplace-t-elle la description de l’unité de référence?

Non, l’évaluation du coût de reconstruction et la description de l’unité de référence seraient deux documents bien distincts, imposés depuis la Loi 141, qui répondent à des objectifs différents. L’évaluation du coût de reconstruction, qui sert à fixer le montant d’assurance du syndicat, devrait être confiée à un évaluateur agréé. La description de l’unité de référence, qui sert plutôt à distinguer les améliorations faites par les copropriétaires, n’aurait quant à elle pas à être produite par un inspecteur en bâtiment ni par un autre professionnel imposé par la loi.

L’évaluation du coût de reconstruction découlerait de l’article 1073 du Code civil du Québec. Le montant d’assurance souscrit par le syndicat devrait pourvoir à la reconstruction de l’immeuble selon les normes, usages et règles de l’art applicables, et ce montant devrait être réévalué au moins tous les cinq ans. Le règlement pris en application du Code civil (le Règlement établissant diverses mesures en matière d’assurance des copropriétés divises) prévoirait que seul un membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec peut être chargé de cette évaluation. C’est ce type de rapport, souvent détaillé et transmis à l’assureur, qui permet d’ajuster le montant d’assurance.

La description de l’unité de référence, aussi appelée description des parties privatives, découlerait plutôt du troisième alinéa de l’article 1070 du Code civil du Québec. Elle consisterait à décrire l’état de référence d’une partie privative, de façon assez précise pour que les améliorations apportées ensuite par un copropriétaire puissent être identifiées. Son but ne serait pas de chiffrer une valeur de reconstruction, mais de clarifier ce qui relèverait de l’assurance du syndicat et ce qui relèverait de l’assurance de chaque copropriétaire en cas de sinistre.

Contrairement à l’évaluation du coût de reconstruction, la loi ne réserverait la production de la description de l’unité de référence à aucune profession en particulier, et surtout pas à un inspecteur en bâtiment. Ce document relèverait de la responsabilité du syndicat, et la première description devait d’ailleurs être approuvée par l’assemblée des copropriétaires à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, en vertu de règles introduites par la Loi 41. En pratique, un syndicat pourrait la préparer lui-même ou faire appel à un professionnel ou à une firme spécialisée, selon la complexité de l’immeuble.

Un rapport d’évaluation du coût de reconstruction, même très complet, ne tiendrait donc pas lieu de description de l’unité de référence, puisque les deux documents ne poursuivent pas le même objectif. Il resterait prudent de consulter la déclaration de copropriété de l’immeuble, qui peut préciser certaines obligations, et de valider auprès d’un professionnel qualifié la conformité des documents d’un syndicat donné.