Est-ce que projet de loi 16 apporte des changements pour les parties communes à usage restreint ?

Le projet de loi 16 apporte des clarifications importantes quant au traitement des parties communes à usage restreint en lien avec le fonds de prévoyance et le rôle du syndicat.

En effet, l'article 1064 du Code civil du Québec dit maintenant ceci : 

"Chacun des copropriétaires contribue aux charges communes en proportion de la valeur relative de sa fraction. Toutefois, les copropriétaires qui ont l’usage de parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges liées à l’entretien et aux réparations courantes de ces parties.

La déclaration de copropriété peut prévoir une répartition différente de la contribution des copropriétaires aux charges relatives aux réparations majeures aux parties communes à usage restreint et au remplacement de ces parties".

L'article révisé établit une distinction entre l'entretien et les réparations courantes de ces parties, puis les réparations majeures et remplacements. Cette distinction était source de nombreux conflits portés devant les tribunaux.

Dans un premier temps, il est maintenant clair qu'il appartient aux copropriétaires ayant l'usage de parties communes à usage restreint de voir à l'entretien et aux réparations courantes. Ceci étant dit, rien n'empêcherait au syndicat de s'occuper de tels interventions dans l'intérêt commun (ex. nettoyage des fenêtres).

Dans un deuxième temps, il est maintenant clair que les remplacements et réparations majeures de parties communes à usage restreint sont sous la responsabilité du syndicat et que, par conséquent, de tels travaux devraient être payés par le fonds de prévoyance, mais que les contributions au fonds de prévoyance pourraient être modulées par des clauses de répartition particulières. En l'absence de telles clauses, les contributions sont selon la valeur relative des fractions.

La situation la plus fréquente qui est clarifiée par cette nouveauté du projet de loi 16 est sans contredit celle des portes et fenêtres : beaucoup de copropriétés, surtout des petites, ont pris l'habitude de remettre leur remplacement entre les mains des copropriétaires de chaque unité. Cette pratique ne serait plus conforme.

Nous vous invitons de lire la fiche pratique de Condolégal au sujet des charges communes pour en apprendre plus à ce sujet.