La loi 16

La loi 16 contient la plus grande réforme du droit de la copropriété depuis l'entrée en vigueur du Code civil.

Le projet de loi a été adopté en décembre 2019 suite à l'étude détaillée en commission parlementaire qui s'est déroulée sur plusieurs mois.

Vous pouvez consulter le projet de loi intégral ici.

Vous pouvez consulter la page du ministère des affaires municipales et de l'habitation à propos de la copropriété divise ici.

Que visent les changements pour la copropriété divise ?

La réforme apportée par la loi 16 est tellement large que les objectifs visés sont nécessairement multiples. Nous croyons que la meilleure façon de résumer la réforme serait de dire qu'elle vise à réaffirmer la mission de conservation de l'immeuble du syndicat de copropriété en imposant ou en encourageant des mesures de saine administration.

Ces mesures font suite au triste constat qui afflige le secteur de la copropriété : taux de sinistralité élevé, hausse vertigineuse des polices d'assurances, fonds de prévoyance anémiques, contributions spéciales répétées, manque d'entretien, travaux de maintien effectués trop tard, etc.

Quelles sont les modifications apportées par la loi 16 ?

Voici une liste résumant les changements apportés par la loi 16 au niveau de la copropriété divise :

 

  • Le syndicat aura l’obligation d’avoir une étude de fonds de prévoyance et un carnet d’entretien dans son registre de copropriété.

  • La clause pénale (celle qui permet, par exemple, de donner des amendes à un copropriétaire qui enfreint le règlement) devra être dans l’acte constitutif de la déclaration de copropriété. Elle sera, par conséquent, plus difficile à modifier (double majorité) et, lorsque modifiée, devra être notariée.

  • La personne qui vendra une fraction de condo aura l’obligation de fournir au promettant acheteur une attestation sur l’état des finances du syndicat et sur l’état de l’immeuble. Le syndicat aura l’obligation de tenir à jour ces attestations.

  • Le conseil d’administration aura l’obligation de notifier le procès-verbal de toute réunion tenue et résolution adoptée dans les 30 jours suivant la réunion ou l’adoption de la résolution. Le procès-verbal d’assemblée devra aussi être notifié aux copropriétaires dans les 30 jours suivant la tenue d’une assemblée.

  • Le syndicat doit obtenir une étude de fonds de prévoyance à tous les 5 ans faite par un membre d’un ordre professionnel. Cette obligation n'est pas en vigueur à l'heure actuelle. Elle entrera en vigueur lorsque le gouvernement adoptera un règlement qui pourra définir les professionnels qui pourront réaliser cette étude et certaines modalités de l’étude. Une fois le règlement adopté, les syndicats auront 3 ans pour s'y conformer.

  • Les cotisations au fonds de prévoyance devront être fixées sur la base des recommandations formulées par l’étude de fonds de prévoyance.

  • Si l’étude de fonds de prévoyance révèle que ce dernier est insuffisant, le conseil d’administration devra fixer les cotisations de sorte que le fonds soit suffisant 10 ans après avoir obtenu l’étude.

  • Le syndicat devra faire établir un carnet d’entretien et le faire réviser périodiquement. Cette obligation n'est pas en vigueur à l'heure actuelle. Elle entrera en vigueur lorsque le gouvernement adoptera un règlement précisant les modalités du carnet d'entretien (élaboration, tenue, révision, etc).

  • De nouveaux recours seront possibles pour les copropriétaires désireux de faire annuler ou modifier une décision du conseil d’administration.

  • Dans les 30 jours suivant la formation du syndicat lors de l'assemblée extraordinaire, le promoteur immobilier devra fournir au syndicat le carnet d’entretien, une étude de fonds de prévoyance et d’autres documents pertinents.

  • Des sommes devront être remboursées au syndicat par le promoteur si ce dernier a sous-évalué le budget au moment où il était en contrôle de l’immeuble.

  • Les votes à double majorité devront obtenir 75% des voix présentes ou représentées à l’assemblée plutôt que 75% de l'ensemble des voix de la copropriété.

Nous vous invitons à consulter le guide explicatif du RGCQ pour plus de détail sur les changements et leur entrée en vigueur.

Quels sont les changements qui auront le plus grand impact ?

Le changement le plus important, selon nous, est sans contredit l’obligation de faire réaliser une étude de fonds de prévoyance aux 5 ans et de baser les contributions au fonds de prévoyance sur les recommandations de cette étude.

 

Une très forte majorité des syndicats ne mettent pas suffisamment d’argent dans leur fonds de prévoyance et, par conséquent, ces copropriétés doivent avoir recours aux contributions spéciales à répétition et sont généralement moins bien entretenues. Ce système pénalise également les personnes qui habitent l'immeuble dans sa phase adulte, alors que ceux qui l'ont habité dans sa jeunesse et qui ont vendu n'ont pas payé leur juste part pour la conservation de l'immeuble.

À noter que les promoteurs immobiliers devront également baser le budget prévisionnel présenté aux acheteurs sur la valeur de reconstruction de l'immeuble jusqu'à ce qu'ils aient eux-mêmes obtenu une étude de fonds de prévoyance. Dans les deux cas, les acheteurs de condos neufs seront bien mieux informé des coûts réels de la vie en copropriété.

Pourquoi ce changement était-il requis ?

La plupart des copropriétés négligent de faire réaliser une étude de fonds de prévoyance. Par conséquent, le syndicat ignore la nature et le coût des réparations majeures et des remplacements qui sont à faire dans la vie du bâtiment et le fonds de prévoyance s’en trouve sous-financé. Puisqu’ils n’ont pas été planifiés, les besoins en réparations majeures ou remplacements arrivent en surprise et le conseil d’administration doit imposer des contributions spéciales qui peuvent atteindre des sommes importantes. Si les copropriétaires ne sont pas en mesure de débourser les sommes demandées, les travaux doivent attendre, ce qui peut avoir des conséquences importantes sur d’autres composants du bâtiment. De plus, sans une planification adéquate, plusieurs entretiens et maintenances pluriannuelles ne sont pas faits malgré qu'ils permettraient d'allonger la durée de vie de plusieurs composants ou d'en optimiser le fonctionnement.

Nous avons déjà un fonds de prévoyance. Quel est le problème ?

Le Code civil du Québec prévoit que le syndicat doit constituer un fonds de prévoyance en fonction des coûts estimatifs des réparations majeurs et des coûts de remplacement des parties communes (article 1071). Le Code civil prévoit également qu'à chaque année les cotisations au fonds ne peuvent être en deçà de 5% des charges communes (article 1072 al. 2). Malheureusement, bien des copropriétés ont réduit leur interprétation de la loi au minimum de 5% en oubliant leur obligation de contribuer au fonds en fonction des coûts estimatifs des réparations majeures et remplacements.

Or, utiliser un % des charges communes comme méthode de fixation des cotisations, même si c'était 10 ou 20%, n'a aucune base rationnelle. Supposons deux copropriétés en tout point identiques. L’une décide de ne pas embaucher de compagnie de déneigement ni d'entretien paysager et son budget pour les charges communes s’établit à 40 000$. L’autre copropriété donne le déneigement et l’entretien paysager à contrat et le budget des charges communes s’établit à 60 000$. En fixant les contributions au fonds de prévoyance avec un % des charges communes, la copropriété ayant plus de dépenses d'entretien aura davantage de fonds pour les réparations majeures et les remplacement de composants. Pourtant, le coût de remplacement de la toiture sera le même dans les deux cas.

En quoi la loi 16 est une solution au problème des fonds de prévoyance ?

Un bâtiment, c'est complexe. À travers cette loi, le législateur nous dit que les contributions au fonds de prévoyance ne peuvent pas être calculées selon une règle du pouce : chaque copropriété est différente et doit faire l’objet d’une étude par un professionnel pour bien inventorier tous les composants des parties communes, identifier les durées de vie et planifier dans le temps les sommes à prévoir pour les remplacer ou les réparer. C’est à partir de ces sommes que les contributions nécessaires à la conservation de l’immeuble peuvent être déterminées.

Notre copropriété est neuve. Pourquoi le gouvernement veut-il qu’on mette davantage d’argent dans le fonds de prévoyance ?

Comme un être humain, un immeuble passe par différentes phases dans sa vie utile : naissance, enfance, adolescence, etc. C’est rarement pendant l’enfance que le syndicat a besoin d’argent pour le remplacement des composants des parties communes. Ce qui arrive trop souvent, c’est que le fonds est sous-financé pendant l’enfance et une bonne partie de l’adolescence, de sorte qu'à l’âge adulte le fonds est insuffisant pour subvenir aux besoins. Il incombera alors aux occupants du moment de compenser avec des contributions spéciales. Même quand un bâtiment est neuf, ses occupants utilisent et usent ses parties communes et doivent contribuer à financer les travaux futurs.

Combien de temps auront les copropriétés pour se mettre à jour ?

Pour les copropriétés établies avant l’entrée en vigueur de la loi, le carnet d’entretien et l’étude de fonds de prévoyance devront être obtenus au plus tard dans les 3 ans suivant l’adoption du règlement qui viendra encadrer l'exercice (le règlement devrait être adopté fin 2021 / début 2022, dont l'étude devrait être obligatoire fin 2024 / début 2025). Il est prévu dans la loi que les études produites dans les 2 années précédant l'adoption du règlement pourront être reconnues. 

 

Une fois que l'obligation d'obtenir une étude de fonds de prévoyance sera en vigueur (fin 2024, début 2025), le conseil d’administration aura 30 jours après la 1re assemblée annuelle pour fixer les cotisations au fonds en fonction des recommandations de l’étude. 

 

Si l’étude devait révéler que le fonds est insuffisant pour les besoins futurs de l'immeuble, ce qui sera très souvent le cas, le syndicat aura 10 ans pour combler le manque à gagner.

 

La majorité des fonds de prévoyance étant insuffisants, plus les syndicats attendront longtemps avant de faire réaliser une étude et d'établir des contributions adéquates, plus la pente sera difficile à remonter.

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