• Julien Gobeil Simard

Étude de fonds de prévoyance : pourquoi attendre ?

Dernière mise à jour : 14 oct. 2021

La loi 16, une importante réforme du droit de la copropriété divise, a été adoptée en décembre 2019 et la majorité des nouvelles dispositions sont en vigueur depuis le 10 janvier 2020. Ce projet de loi introduit notamment l’obligation de faire réaliser une étude de fonds de prévoyance par un professionnel tous les 5 ans.


Cette disposition n’est toutefois pas encore vigueur.


En effet, la loi prévoit qu’un règlement devra être adopté afin de déterminer certaines modalités de ces études, tels que les ordres professionnels dont les membres seront autorisés à réaliser une étude de fonds de prévoyance. Ce règlement pourra également déterminer certains paramètres qu’une étude de fonds de prévoyance devra rencontrer. Une fois ce règlement adopté, les syndicats de copropriété auront 3 ans pour obtenir une première étude de fonds de prévoyance.


Quand sera-t-il obligatoire d’avoir en main une étude de fonds de prévoyance réalisée par un professionnel ?


À ce point ci, il serait étonnant que le règlement soit adopté avant la fin de l’année 2021. On peut plutôt penser au début de l’année 2022. C’est donc au plus tôt en début d’année 2025 qu’il serait obligatoire d’avoir en main une étude de fonds de prévoyance.


Malgré qu’il reste encore beaucoup de temps, plusieurs copropriétés ont déjà fait réaliser une étude ou planifient de le faire avant même l’adoption du règlement.


Pourquoi aller de l’avant plus de 3 ans avant l’entrée en vigueur de cette nouvelle obligation ? Il peut y avoir de bonnes raisons de le faire, tout comme il peut y avoir de bonnes raisons d’attendre.


Dans cet article, je vous présente quelques facteurs décisionnels qui, selon moi, sont les plus importants à prendre en considération dans votre décision de faire réaliser une étude de fonds de prévoyance avant que ce soit obligatoire de le faire ou d’attendre.


#1 : La mission première du syndicat


Le législateur n’a pas introduit l’obligation d’obtenir une étude de fonds de prévoyance réalisée par un professionnel aux 5 ans à la légère. Cette obligation est la conséquence d’un triste constat : les copropriétés sont généralement mal entretenues et le fonds de prévoyance est, dans une forte majorité de cas, largement insuffisant pour faire face aux besoins de l’immeuble à court, moyen et long terme.


Le syndicat de copropriété a une obligation légale de conservation et d’entretien de l’immeuble. C’est sa raison d’être ! Cependant, ses administrateurs n’ont que rarement les compétences techniques pour prévoir les travaux qui seront à faire dans la vie de l’immeuble et anticiper les coûts de ceux-ci.


Savez-vous quels travaux devront être faits dans 5 ans ? 10 ans ? 20 ans ? 30 ans ? Êtes-vous en mesure d’estimer les coûts de ces travaux ? Une étude de fonds de prévoyance vous donnera un plan clair afin de vous permettre d’accomplir votre mission adéquatement. Si vous êtes dans le noir à ce sujet, il serait souhaitable d’avoir un peu de lumière. Si votre immeuble est neuf ou si vous n’anticipez pas de travaux majeurs d’ici très longtemps, alors il n’y a rien de mal de remettre l’exercice à plus tard.


#2 : La lourdeur des contributions spéciales


En copropriété, les contributions spéciales devraient autant que possible êtres évitées étant donnée la lourdeur du processus qu’elles impliquent :

  • convoquer une assemblée extraordinaire ;

  • avoir le quorum requis ;

  • expliquer le bien fondé de la contribution demandée ;

  • répondre aux questions ;

  • obtenir le paiement de la contribution de chaque copropriétaire.

Plusieurs de ces étapes peuvent tourner au vinaigre : un copropriétaire part en chicane contre le conseil d’administration parce qu’il n’est pas d’accord avec la contribution, un copropriétaire n’a pas la somme demandée et ne paie pas, ce qui retarde les travaux, et j’en passe.


Lorsqu’une telle contribution concerne des travaux qui sont requis pour la conservation de l’immeuble, il est bien plus simple d’utiliser le fonds de prévoyance. En effet, pour les remplacements et réparations majeures des parties communes, le CA a toute l’autorité sur l’utilisation du fonds de prévoyance (CCQ 1071 : "[...] Il est la propriété du syndicat et son utilisation est déterminée par le conseil d’administration"). Par conséquent, avoir un fonds de prévoyance adéquat est un atout précieux pour simplifier la gestion de la copropriété.


Si vous avez des travaux majeurs qui s’en viennent à court ou moyen terme, l’étude de fonds de prévoyance vous permettra d’avoir un plan de match clair pour affronter ces défis et ainsi simplifier les conversations avec les copropriétaires, que ce soit en augmentant tout de suite les contributions au fonds de prévoyance, ou même en communiquant beaucoup plus tôt les contributions spéciales qui seront requises.


#3 : De l’argent gratuit


Les besoins réels de l’immeuble à long terme exigent des contributions largement supérieures aux contributions au fonds de prévoyance que l’on voit dans les budgets de la plupart des copropriétés (qui sont souvent fixées à 5%, 10% ou 20% du budget annuel). C’est ce qui fait que plusieurs copropriétés doivent lever des contributions spéciales pour des travaux qui étaient pourtant prévisibles. C’est l’une des principales raisons d’être de l’obligation d’obtenir une étude de fonds de prévoyance et de se baser sur les recommandations de l’étude pour fixer les contributions annuelles au fonds de prévoyance.


En plus d’avoir les fonds pour faire des travaux sans avoir à demander des contributions spéciales, un effet positif de mettre plus d’argent plus tôt dans le fonds de prévoyance est la capacité de générer des intérêts. En effet, la loi 16 ayant ouvert la porte à faire certains placements (à capital garanti), il est possible de faire fructifier le fonds.


Prenons le cas d’une copropriété construite en 2021 d’une valeur de 10 millions de dollars et faisons l’hypothèse que cette copropriété n’aura pas à piger dans son fonds de prévoyance avant 10 ans (puisqu’elle est neuve). Évaluons deux scénarios :


  1. Le budget d’opération est de 40 000$/an et une contribution annuelle au fonds de prévoyance de 20% a été prévue au budget par les administrateurs, soit 8000$/an ;

  2. Une étude de fonds de prévoyance évalue plutôt la cotisation annuelle nécessaire à 50 000$/an.

Voyons les intérêts générés selon ces deux cas de figure à un taux d’intérêt de 1% par année :


Scénario à 8000$/an avec placement à 1%

Total des intérêts : 3697$


Scénario à 50 000$/an avec placement à 1%

Total des intérêts : 23 111$


Une copropriété qui aurait l’intention de suivre les recommandations de l’étude générerait donc plus de 23 000$ seulement avec les intérêts, soit presque 6 mois de contribution au fonds. Non seulement cette copropriété a grandement amélioré ses chances d'avoir assez d’argent pour payer les travaux prévisibles sans recours à des contributions spéciales, mais ces travaux coûteront 23 000$ de moins aux copropriétaires.


#4 : Le rattrapage


Lorsque les études de fonds de prévoyance seront exigibles, la loi prévoit qu’il sera possible pour les syndicats d’effectuer un rattrapage étalé sur 10 ans. En faisant réaliser son étude de fonds de prévoyance plus tôt, un syndicat pourra commencer dès maintenant ce rattrapage. Plus tôt le rattrapage sera amorcé, moins abrupt il sera, puisqu’il pourra s’étaler sur quelques années additionnelles. Si le manque à gagner est de 500 000$, sur 10 ans c’est 50 000$ par an. Sur 14 ans, c’est 35 715$ par année.


Si vous doutez que le fonds de prévoyance est très faible par rapport aux besoins de l’immeuble et que vous anticipez un rattrapage difficile, vous avez avantage à commencer plus tôt. Si vous êtes confiant que votre situation financière est excellente, il n’y a pas de mal à attendre quelques années.


#5 : Les coûts d’une étude


Il y a des différences appréciables de prix pour faire réaliser une étude de fonds de prévoyance selon les paramètres de la copropriété à l’étude. Les petites copropriétés étant, notamment, les plus désavantagées. Nous vous invitons d’ailleurs à consulter cet article de nos collègues de Depatie Beauchemin à ce sujet.


Attendre la date limite, alors que la demande sera probablement à son plus fort, n’est rien pour aider à obtenir de meilleurs tarifs. D’ailleurs, avant même que l’étude soit obligatoire, plusieurs firmes ont déjà des listes d’attentes de plusieurs mois, ce qui n’est pas sans rappeler ce qui s’est produit avec l’évaluation de la valeur de reconstruction qui est devenue obligatoire en 2021.


Puisque faire réaliser une étude implique une dépense, les copropriétés qui s’attendent à avoir un gros rattrapage à faire auraient avantage à se prêter à l’exercice plus tôt. Il y aurait un double avantage : pouvoir commencer à renflouer le fonds plus tôt ET avoir un meilleur tarif pour l’étude. Pour une copropriété en bonne situation financière, il n’y a pas d’urgence.


#6 : Le marché immobilier


On nous pose souvent la question à savoir ce qui est prévu pour s’assurer que les syndicats vont vraiment faire réaliser une étude de fonds de prévoyance aux 5 ans et fixer les contributions annuelles en se basant sur les recommandations des professionnels.


Non, il n’y aura pas de police du condo. Le marché de l’immobilier et des assurances exerceront bien assez de pression comme ça.


Déjà, le projet de loi 16 a fait couler beaucoup d’encre, ce qui fait que les acheteurs (et leurs agents) sont de mieux en mieux éduqués sur les réalités qui touchent le secteur de la copropriété. Les copropriétés qui sont incapables de démontrer une bonne santé de celle-ci, autant financière que physique, perdront rapidement l’intérêt des acheteurs.


Ensuite, il faut savoir que la loi 16 a aussi introduit l’obligation de remettre au promettant-acheteur “l’attestation de l’état de la copropriété”. Le contenu de cette attestation sera déterminé par le même règlement qui encadrera les études de fonds et les carnets d’entretien, elle n’est donc pas encore en vigueur. Toutefois, si on se fie à l’équivalent ontarien (le “status certificate”) duquel s’inspire “l’attestation” de la loi 16, le syndicat devra sans doute, dans cette attestation, indiquer les recommandations de l’étude et l’état du fonds de prévoyance, fournir le carnet d’entretien, indiquer les travaux majeurs anticipés à court terme, lister les sinistres passés, les réclamations d’assurance et refus d’assurance, etc. C’est en quelque sorte cette attestation qui viendra protéger les acheteurs contre les copropriétés mal entretenues ou mal administrées. Dans certaines copropriétés, vendre son unité pourrait devenir très difficile, à moins de baisser son prix. Imaginez l’attestation qui indique que l’étude de fonds n’a pas été faite, que le fonds de prévoyance est anémique et qui est incapable d’évoquer les travaux à faire d’ici 5 ans, ou encore qui laisse présager d’importantes contributions spéciales d’ici 5 ans.


Quant au marché de l’assurance, il s’est déjà resserré de façon marquée dans les dernières années : plusieurs assureurs ont quitté le marché de la copropriété, et ceux qui restent ont augmenté le coût des polices et des franchises de façon vertigineuse. Serez-vous surpris s’ils demandent à voir votre étude ou encore votre carnet d’entretien d’ici quelques années ?


Seriez-vous capable de produire, dès aujourd’hui, une attestation qui mettrait un acheteur ou un assureur en confiance ?


Si vous répondez “non”, votre syndicat aurait possiblement intérêt à amorcer un changement de cap dès maintenant.


#7 : Les surprises du règlement


Certains croient qu’il est risqué de faire réaliser une étude de fonds de prévoyance avant que la réglementation soit adoptée. Après tout, si ce règlement doit encadrer, même définir, cet exercice et qui peut le faire, comment un professionnel peut prétendre savoir en quoi consiste une étude qui sera conforme au règlement ? La question est certainement légitime.


Personne ne peut prétendre savoir ce que le règlement va contenir exactement. Ce qu’il faut cependant réaliser, c’est que le gouvernement du Québec et le MAMH (ministère des affaires municipales et de l’habitation) n'ont pas inventé l’étude de fonds de prévoyance. En fait, le Québec est la dernière province canadienne, excepté l’Î-P-E (où il n’y a pas beaucoup de copropriétés) à adopter une telle mesure. L’Ontario, par exemple, a rendu obligatoire l’étude de fonds de prévoyance il y a plus de 20 ans. Des firmes québécoises offrent ce service depuis maintenant plus de 10 ans et bon nombre de copropriétés au Québec y ont déjà eu recours. Le RGCQ a mis de l’avant un standard en 2015. J’ai personnellement été invité aux consultations du MAMH au sujet de ce règlement et il m’a paru évident que le Ministère n’a pas l’intention de réinventer la roue. Il va plutôt se fier à ce qui existe déjà.


Pour ce qui est de savoir quels sont les ordres professionnels dont les membres seront autorisés à réaliser une étude de fonds de prévoyance, il faut garder en tête qu’une telle étude repose avant tout sur la science du bâtiment. Les ordres couvrant ce champ de compétence au Québec sont facilement identifiables : l’Ordre des Architectes du Québec (OAQ), l’Ordre des Ingénieurs du Québec (OIQ) et l’Ordre des Technologues Professionnels du Québec (OTPQ).


Finalement, n’oublions pas que la loi 16 prévoit que les études réalisées jusqu’à 2 ans avant l’adoption du règlement pourront être reconnues. Quels seront les critères de reconnaissance ? Encore une fois, nul ne le sait. Ceci étant dit, cette disposition de la loi n’a certainement pas été placée là dans le but de dissuader, sinon cette porte n’aurait simplement pas été ouverte. À l’aube d’obliger 25 000 syndicats de copropriétés d’obtenir une étude de fonds de prévoyance, il serait bien mal avisé de pénaliser les plus prévoyants d’entre eux.


En somme, si être conforme à la loi est votre principal motivateur, alors il n’y a pas d’empressement à y avoir. Si vous avez d’autres objectifs qui vous paraissent importants, la question du règlement devrait être secondaire.


Conclusion


Bien des facteurs peuvent être étudiés et analysés pour déterminer la pertinence de ne pas attendre, d’attendre 1 an ou d’attendre à la date limite pour faire réaliser son étude de fonds de prévoyance. J’en ai abordé quelques-uns que je juge plus importants, mais il y en a bien d’autres.


Au-delà des facteurs à analyser, j’espère que vous avez pu lire entre les lignes de ce texte et déceler la seule question réellement importante à vous poser : votre syndicat a-t-il besoin d’une étude ? Votre administration en serait-elle facilitée ?


Que ce soit pour commencer plus tôt un rattrapage du manque à gagner, pour démarrer une nouvelle administration du bon pied, pour maximiser les intérêts composés, pour savoir ce qu’il y aura à faire comme travaux dans les prochaines années, pour planifier les sommes requises pour faire des travaux ou pour remettre sur les rails une administration qui bat de l’aile, l’étude de fonds de prévoyance est d’abord et avant tout un outil. Cet outil aide le syndicat à accomplir sa mission première : la conservation de l’immeuble.


Si vous avez besoin de cet outil, ne remettez pas cet exercice à la date limite simplement parce que vous le pouvez. Parce que ce n’est pas...“illégal”. Trop longtemps la copropriété au Québec s’est contentée d’ignorer les lois ou de faire le minimum. La loi 16 amorce (ou impose ?) un changement de culture qui était nécessaire. Un pas dans la bonne direction, c’est de penser aux besoins de votre syndicat et de voir au-delà des lois et règlements.

 

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