• Julien Gobeil Simard

Loi 16 : le désavantage des petites copropriétés

Depuis l’adoption de la loi 16, on entend beaucoup parler de l’étude de fonds de prévoyance et du carnet d’entretien. Ce sont, sans contredit, deux nouveautés majeures introduites par la loi 16.


Cette dernière prévoit que tous les syndicats de copropriétés devront faire réaliser une étude de fonds de prévoyance par un professionnel du bâtiment, et ce, tous les 5 ans. Bien que cette obligation ne soit pas encore en vigueur (elle le sera 3 ans après l’adoption d’un règlement qui devrait se faire d’ici la fin de 2021 ou dans les premiers mois de 2022), beaucoup de copropriétés ont pris de l’avance et ont déjà fait réaliser une étude, ou encore, ont demandé des soumissions pour avoir une idée des coûts associés à ce service professionnel afin de les prévoir dans leur budget.


Bon nombre de petites copropriétés, qui représentent au moins 80% du parc de copropriétés au Québec, sursautent lorsqu’elles prennent connaissance des coûts associés à une étude de fonds de prévoyance. En effet, le coût pour faire réaliser une étude, lorsqu’on la ramène au coût par porte ou unité, n’est pas à l’avantage des petits immeubles.


Dans cet article, nous tenterons d’expliquer d’expliquer ce phénomène et d’explorer les solutions possibles.


Les petites copropriétés sont-elles réellement désavantagées au niveau des prix ?


La réponse courte : oui, mais il faut faire des nuances.


Si on catégorise les copropriétés en trois groupes, soient les petites, les moyennes et les grandes, une petite copropriété va généralement payer moins cher pour son étude de fonds de prévoyance qu’une moyenne ou une grande. Là où le bât blesse, c’est quand on répartit le coût de l’étude sur le nombre de copropriétaires. En général, le coût par porte (ou par unité) d’une étude de fonds de prévoyance d’une petite copropriété est beaucoup plus élevé que pour une moyenne ou une grande.


Nous avons cumulés quelques prix qui nous ont été communiqué et qui illustrent bien cette réalité :

*prix et noms fictifs, mais représentatifs du marché actuel


On peut constater que le prix de l’étude est moins cher dans l'absolu pour une petite copropriété, mais quand on le ramène à un coût par porte (ou par copropriétaire), on constate que chaque copropriétaire paiera beaucoup plus cher. Selon ces données, pour que la petite copropriété paie le même prix par porte que la moyenne, il faudrait que le coût de l'étude soit de 1333$.


Pourquoi y a-t-il un tel écart ?


Pour comprendre ce phénomène, il faut comprendre les étapes de réalisation d’une étude de fonds de prévoyance.


Dans le cadre d’une étude de fonds de prévoyance, tout professionnel devra, au minimum, réaliser les étapes suivantes :

  • Dresser l’inventaire des éléments qui composent les parties communes (généralement en suivant la norme de classification Uniformat II) ;

  • Pour chaque élément, identifier les remplacements et réparations majeures prévisibles sur le long terme ;

  • Pour chaque élément, estimer les échéances et les coûts de ces interventions ;

  • À partir des coûts et échéances des travaux, préparer des scénarios de contributions au fonds de prévoyance qui permettront à celui-ci de toujours être suffisant pour payer les travaux majeurs prévisibles (remplacements, réparations majeures).

Le facteur principal qui influence le coût d’une étude de fonds de prévoyance, c’est le nombre d’éléments qui composent les parties communes de l’immeuble. Plus il y a d’éléments, plus le professionnel mettra du temps à les inventorier et à les analyser pour identifier les remplacements et réparations majeures et faire des recherches de coûts pour ces interventions.


Est-ce que le nombre d’unités a une influence sur le prix ?


L’étude de fonds de prévoyance ne s’intéresse qu’aux parties communes, donc le nombre d'unités n’est pas un facteur direct, mais plutôt indirect. En effet, le nombre d’unités est un indicateur de la complexité de l’immeuble et, par conséquent, du nombre d’éléments. Un immeuble de 100 unités est plus complexe qu’un immeuble de 10 unités, et cette complexité se manifeste par un nombre d’éléments plus grand.


Le hic pour les petites copropriétés, c’est que le nombre d’éléments ne varie pas beaucoup pour des immeubles relativement petits et simples, et ce, peu importe le nombre d’unités. Tous les immeubles, peu importe le nombre d'unités, ont une toiture, une enveloppe, des ouvertures, des fondations, un réseau d'eau, un réseau électrique, des balcons, etc. Par conséquent, une copropriété de 6 unités aura environ le même nombre d’éléments que celle de 16 unités, par exemple.


Voici un tableau du nombre d’éléments pour 7 études de petites copropriétés que nous avons pu consulter :


Les très petites copropriétés (2 à 10 unités) vont généralement avoir entre 25 et 35 éléments, mais il en est de même pour les copropriétés de 11 à 20 unités. Dans le tableau précédent, on trouve une copropriété de 8 unités qui a 45 éléments et une de 18 unités qui en a 39, signe que le nombre d’éléments que le professionnel doit analyser n’est pas directement proportionnel au nombre d’unités de la copropriété.


Dans les faits, si on comparait une copropriété de 6 unités et une de 16 qui ont toutes les deux 35 éléments, la seule étape qui serait plus longue pour celle de 16 unités sera la visite de l'immeuble, mais on parle de minutes additionnelles et non de jours, donc la différence de prix serait assez faible.


Bref, pour les petites immeubles, le coût d’une étude ne varie pas beaucoup, et ce, peu importe le nombre d’unités.


Comment obtenir de meilleurs prix ?


Voici quelques conseils que nous pouvons suggérer aux petites copropriétés qui veulent obtenir une étude de fonds de prévoyance au meilleur prix possible.


Conseil #1 : Magasiner


C’est un conseil de base (et peut-être contre nature de la part d’une entreprise qui offre ce service), mais demander plusieurs offres de services à différentes entreprises vous permettra d’avoir un éventail de prix parmi lesquels choisir.


Conseil #2 : Comparer


Si vous obtenez plusieurs offres de service, comparez les prix, mais aussi ce qui vous sera livré. L’étude qu’on vous offre comprend-t-elle un plan d’entretien et maintenance ? Comprend-t-elle une inspection visuelle ou une inspection complète ? Aurez-vous un rapport d’état d’immeuble ou pas ? Le professionnel vous offre-t-il un prix réduit pour la mise à jour dans 5 ans ? Magasiner un prix c’est une chose, mais il faut aussi savoir ce dont vous avez besoin afin de prendre une décision éclairée. Prenez aussi en compte l'expérience du professionnel dans la réalisation de ce genre de mandat.


Conseil #3 : Négocier


Après avoir discuté avec plusieurs collègues oeuvrant dans le secteur de la copropriété, on constate qu'il est très rare que les syndicats tentent de négocier leurs soumissions. Trop de syndicats de copropriété se comportent comme s’ils devaient suivre des règles d’appel d’offres comme le ferait un organisme public. La demande étant très forte depuis l’adoption de la loi 16, le rapport de force des petites copropriétés est certainement limité et certaines firmes plus occupées sont peu ouvertes à la négociation, mais ça ne coûte rien d’essayer !


Conseil #4 : Maintenir de bonnes relations


Quand vous demandez une offre de service, il y a une personne dans un bureau qui va prendre du temps pour prendre connaissance de votre immeuble et produire un document et répondre à vos questions. Une chose qu'on entend très souvent chez les professionnels est que beaucoup de syndicats ne donnent jamais suite aux offres de service et ne répondent pas aux demandes de suivi. Un conseil d'ami : prenez 5 secondes pour répondre, même si c'est pour dire "nous remettons le projet à l'an prochain". Je vous ramène au point #3 (négocier). Des relations cordiales et respectueuses simplifient toujours les discussions.


Conseil #5 : Avoir ses plans


Lors de la réalisation d’une étude de fonds de prévoyance, le professionnel devra identifier des matériaux et des composants, mais aussi faire des relevés de quantités afin de pouvoir estimer les coûts de travaux. Si vous n’avez pas vos plans, ces tâches devront être majoritairement faites sur place, ce qui est généralement plus long et donc plus cher. Si vous n’avez pas vos plans, sachez que la loi 16 a introduit la possibilité de vous adresser directement aux professionnels qui ont fait les plans de votre copropriété et ceux-ci ont l'obligation de vous les remettre. Vous pouvez aussi vérifier auprès de votre municipalité s’ils ont vos plans dans leurs registres.


Conseil #6 : Mentionner au professionnel ce que vous avez qui pourrait l’aider


Vous avez vos plans ? Dites le lorsque vous demandez une soumission. Vous tenez un carnet d’entretien depuis des années ? Mentionnez le. N’ayez pas peur de montrer que vous êtes bien documentés. Si le professionnel croit que le projet sera facilité par votre assiduité et votre documentation, il sera plus enclin à faire un meilleur prix.


Conseil #7 : Se regrouper


Votre copropriété est une phase d’un groupe de 4, 8 ou 12 copropriétés identiques ? Tentez de vous regrouper avec les autres phases pour demander une offre groupée. Beaucoup de recherches et analyses seront faites une seule fois pour le bénéfice de tous, ce qui devrait se refléter avantageusement sur le prix que chaque syndicat devra payer.


Peut-on espérer mieux ?


Avant la loi 16, l’étude de fonds de prévoyance était un produit niché que principalement de grandes copropriétés se payaient. Puisque toutes les copropriétés du Québec devront obtenir une telle étude dans les prochaines années, autant les petites que les grandes, plusieurs firmes qui offraient déjà ce service ont adapté leur offre ou le feront sans doute dans les prochaines années.


Chez notre entreprise soeur, Depatie Beauchemin Consultants, le service d’étude incluait systématiquement un plan d’entretien et un rapport d’état d’immeuble (en plus du plan de maintien et des scénarios de contribution). Désormais, l'offre est plus modulaire, ce qui permet aux clients de mieux choisir ce qui convient à leurs besoins et à leur budget. D’autres firmes bien établies ont également développé des offres spécifiques aux petites copropriétés. Avec la demande qui ne cesse de grandir, il ne fait aucun doute que les joueurs existants ainsi que les nouveaux feront des efforts pour amener de nouvelles offres et de nouvelles stratégies.


Chez Hoodi, la problématique entourant la petite copropriété est précisément ce qui nous a poussé à repenser et simplifier l'étude de fonds de prévoyance afin rendre cet outil plus abordable et accessible. Cette réflexion a donné naissance à Mon étude de fonds : un service en ligne d’études de fonds de prévoyance dédié aux petites copropriétés. En innovant par rapport aux façons de faire traditionnelles, nous sommes en mesure d’offrir une étude de fonds de prévoyance professionnelle au meilleur prix sur le marché.


Nous sommes profondément convaincus que d’autres entreprises innovantes sauront également faire preuve de créativité dans les prochaines années, et ce, afin de vous offrir des services de qualité et à des prix de plus en plus raisonnables.

 

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